דוח שמאי של הוועדה המחוזית קבע: פרויקט פינוי בינוי במתחם התמרים אינו כלכלי

הוועדה המחוזית דרום דנה לראשונה בתוכנית ההתחדשות מתחם התמרים באילת, היא תוכנית הפינוי בינוי הראשונה שמקדמת בימים אלה עיריית אילת, אך סירבה לאשר את הפקדת התוכנית להתנגדויות, שכן התוכנית לא הוגשה כנדרש. 
התכנית, מציעה את הריסתם של ארבעה מבני טרומים ישנים שניבנו בשנות החמישים, ובהם 208 יח"ד, במקומן ייבנו 420 יח"ד. המדובר בתוכנית משותפת לעיריית אילת ולרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, שהגישו אותה במשותף לוועדה המחוזית.
מתחם נוסף שנמצא בקנה הוא מתחם ירושלים-אילות, שהוכרז על ידי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית כמתחם מועדף במסלול רשויות, והוא כולל את בנייתן של 352 יח"ד, חדשות שיחליפו 75 יח"ד קיימות.

מבקשים לחזק את שדרות התמרים

בהחלטת הוועדה מה-15.5 קבעה הוועדה כי  היא: "רואה חשיבות רבה בקידום תכניות להתחדשות עירונית באילת, הן לאור ייחודיותה כעיר המתמחה בתיירות פנים וחוץ, הן לאור הסיכון הסיסמי הקיים בעיר והן כתכנון מפורט המשכי למסמך המדיניות להתחדשות עירונית אשר הכין מצע תכנוני ופרוגרמטי להתחדשות השכונות הוותיקות בעיר". הוועדה ציינה עוד כי מלבד התחדשות המתחם עצמו התכנית צפויה לחזק את שדרות התמרים כשדרה עירונית ראשית ומהווה פרויקט חלוץ להתחדשות עירונית שיעודד מתחמים נוספים להתחדשות על ידי יצירת תמריץ כלכלי.
"יש מקום לקידום תכנון התחדשות עירונית באילת במספר מתחמים כפי שהוצגו במסגרת דיונים מקצועיים עם לשכת התכנון וכי יש לעשות מאמצים מיוחדים בכדי לקדם התחדשות עירונית בעיר לאור הסיכונים הסייסמים הקיימים בה, תוך הבטחת היתכנות כלכלית בהתאם למסמך מדיניות התחדשות השכונות הוותיקות שאומץ על ידי הוועדה המחוזית" , נקבע.
נכון להיום לא התבצע באילת אף לא פרויקט פינוי בינוי אחד, למרות שכמה תוכניות כאלו מעלות אבק כבר שנים ארוכות, ובהן התוכנית להריסת מתחם בתי ברמן. מתחם נוסף שנתקע בבירוקרטיה ממוקם בשכונת יעלים, לאורך רחוב אילות , במסגרתו צפויות להתפנות 149 יח"ד ובמקומן ייבנו  1,192 יח"ד. את המתחם שגודלו 22 דונם, מקדם היזם אבי כראל. עם זאת מוכרים שני מקרים בודדים של תמ"א 38, האחד ברחוב לוס אנג'לס והשני במסגרת תמ"א 38 לעסקים במרכז הקניות שבלב אזור התיירות של אילת שנבנה על חורבות החאן בפארק הרקטה.

גם המסמכים המתוקנים נמצאו שגויים

עם זאת, מתחה הוועדה ביקורת על התנהלות עיריית אילת סביב קידום התוכנית: "התכנית מוכרת בלשכת התכנון זה זמן רב, אך למרות רצון כל הנוגעים בדבר לקדמה, לא קודמה, לא הועבר חומר עדכני לבדיקת יועץ שמאי לוועדה המחוזית ולא התקבלה חוות דעתו כמתחייב", נכתב. עוד עולה מפרוטוקול ההחלטה כי התכנית הוצגה למתכנן המחוז מספר פעמים. היא הוצגה פעמיים בחודש אוקטובר 2020, ופעם נוספת באוגוסט 2021. באוגוסט 2021 הוגשה התכנית לוועדה המחוזית, ובחודש נובמבר נקבע כי עמדה בתנאי סף. בהמשך, הגישה העירייה לוועדה מסמכים מתוקנים, אך אלה התגלו כשגויים, "במסמכים אלו התגלתה טעות בבדיקה הכלכלית, אך למרות בקשות חוזרות חומר מתוקן לא הועבר ללשכת התכנון וליועץ שמאי לוועדה המחוזית. בתכנית בה לא נבדק הדו"ח הכלכלי על ידי שמאי יועץ לוועדה המחוזית לא ניתן לדון ולהפקיד בהתאם לנהלי מנהל התכנון, מסיבה זו, הוחלט לשבץ את התכנית לדיון עקרוני בוועדה המחוזית", קבעה הוועדה.

הפרויקט אינו רווחי

בין היתר, התייחסה הוועדה לדוח שמאי שצורף לתוכנית, שקבע כי הפרויקט אינו רווחי, לפיכך נבחנת אפשרות לקצץ בתמורה לה יהיו הדיירים זכאים. כך למשל קובעת חוות דעת השמאי כי באחד המתחמים בו צפויות להיבנות 215 יח"ד, הפדיון החזוי עומד על 352 מיליון שקל, בשעה שההוצאות הצפיות עומדות על כ-309 מיליון שקל. כלומר שהרווח הצפוי הנו 42.2 מיליון שקל, המבטאים שיעור רווח של 13.6 אחוז, שהוא פחות משיעור הרווח היזמי המינימלי הנדרש בפרויקטים של התחדשות עירונית, העומד על 17 אחוז. מסיבה זו, לאור כך, קובע הדוח כי יש להשלים 10.4 מיליון שקל על מנת להגיע לרווחיות במיזם. במתחם השני, בו מתוכננות 205 יח"ד, הפדיון החזוי עומד על 227 מיליון שקל, שעה שההוצאות מוערכות ב-291 מיליון שקל. חוות הדעת קובעת, לפיכך, כי המתחם יסתיים בגירעון של כ-64 מיליון שקל, קרי: עם שיעור רווח שלילי של 21.9 אחוזים. חוות הדעת מפרטת כי על מנת שהמתם יהיה רווחי נדרש להוסיף סכום של 113.4 מיליון שקל.

לאור ממצאים אלה, הוועדה החליטה כי "בהתאם לדו"ח הכלכלי שהוגש בתכנית, התכנית זקוקה להשלמה בכדי להגיע לרווחיות נדרשת. זאת גם לאחר בחינה בטבלת רגישות להפחתת התמורה לדיירים מ-25 מ"ר תמורה ליחידת דיור ועד 0 מ"ר תמורה. בטבלת רגישות זו, עולה כי הפער ברווחיות הפרויקט בהפחתת תמורות מ-25 מ"ר ועד ל-0 מ"ר תמורה ליחידה הינה שיפור ברווחיות של מעל 7.5% במתחם מס' 1 ובמתחם מס' 2 – פער של למעלה מ- 18% רווח". הוועדה הורתה לעורכי התכנית להשלים את המסמכים ולהגיש אותם שוב בתוך חודשיים.
“התשובות צריכות להגיע מחכ"א"
מי שייצגה את עיריית אילת בדיון היתה סגנית ראש העיר, עו"ד סימה נמיר, שהפנתה את האצבע אל עבר חכ"א: "מי שהיה צריך לתת את התשובה לגבי העניין זה שהנושא לא קודם, התשובות צריכות להגיע מהחברה הכלכלית, כדי להבין מה קרה שם. עלו טענות שלא הכרתי. אני אבחן את הנושא עם ראש העיר ועם החברה הכלכלית", אמרה בדיון.

מעיריית אילת נמסר בתגובה: "עיריית אילת משום מיקומה הגיאוגרפי מקדמת כל העת התחדשות עירונית בלב העיר ובשכונות הוותיקות הן על ידי פרויקטים של חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה והן על ידי מינהלת התחדשות עירונית שהוקמה לאחרונה כחלק מעידוד וקידום התחדשות עירונית ברחבי העיר. במסגרת זו פעלה העירייה בשנים האחרונות לקדם את תכנית פינוי בינוי במתחם התמרים (בנייני הסינג סינג) במסלול רשויות לאחר שהחלה ביוזמות פרטיות ולא קודמה. לשמחתנו המתחם אושר במסלול רשויות ומקודם על ידינו באופן הזה. באשר לוועדה המחוזית, ההערות שמרביתן אינן תלויות בעירייה יתוקנו בהתאם על מנת שהתכנית תאושר במחוזית ותצא אל הפועל בהקדם".
 

רוצים להיות מעודכנים 24/7? הצטרפו לקבוצת הווצאפ של חדשות ערב ערב באילת

חדשות אילת והערבה - יום יום באילת