שוק הנדל”ן לאן?

מאת: ניר שמול - מנכ"ל החברה לפיתוח והתחדשות עירונית וחברת שניר

על פי המגמות כעת ניתן לומר כי שוק הנדל"ן נמצא בעליה קיצונית בשנה האחרונה- העלייה במחירי הנדל"ן (דירות, שטחים, משרדים וכו') הרקיעו שחקים הרבה מעבר לציפיות ובכל רחבי הארץ.
מה שקורה היום הוא תיקון לעליות השיא של השנים האחרונות בכלל, ושל השנה האחרונה בפרט. אני מבהיר- מדובר בתיקון ולא מגמה. השבוע דווח על ירידת מחיר של בין 1.5-5 אחוזים במחירי הדיור, אבל חשוב לשים לב שהירידה היא ביחס למחירים הקיימים- המחירים המופקעים בשוק. משמע, ירידה שבאה אחרי עליות של עשרות אחוזים בשנים האחרונות, בשפת שוק ההון קוראים לזה "תיקון".
להערכתי לאורך זמן שוק הנדל"ן בישראל ימשיך לעלות. כן, אני מתנצל לנפץ פנטזיות לרבים מהקוראים אבל גם כשאנחנו רואים תיקון נקודתי כעת, זה יכול לקחת מספר חודשים עם תנועה כלפי מטה אך עדיין בטווח הארוך מחירי הנדל"ן בישראל יעלו.
הסיבה המרכזית לכך טמונה דווקא בגורם שפחות מוזכר בתקשורת. שם מרבים לדבר על נתונים עובדתיים הנראים לעיין-התחלות הבניה נמוכות, וכל בוגר שיעור ראשון בכלכלה יודע כי כאשר ההיצע נמוך מידידו הטוב- "הביקוש", המחירים רק עולים. כמו כן מדברים על הסחבת והבירוקרטיה הבלתי נגמרים בתהליך אישורי התחלות בניה חדשות- הכל נכון אך יש סיבה נוספת.
זוכרים את הפרסומת של חברת רהיטים שמסבירה כי לילדים ישראלים צריך ריהוט ישראלי? אזרחי מדינת ישראל פשוט שונים בד.נ.א ובתפיסה המחשבתית שלהם בכל הנוגע לדיור. ב-ד.נ.א שלנו צרוב צורך אפילו ברמה קיומית לבעלות על דירה וזאת על אף שלחלקנו אין התכנות וכדאיות כלכלית לרכוש דירה, אנחנו נעדיף לקחת משכנתא שמעבר ליכולות שלנו, כתוצאה מכך לשלם ריביות גבוהות ולהיחנק כל חודש בהחזרים והכל בשביל לסמן וי. 
אם נערבב את הביקוש הגבוה שלא ירד נוכח  מאפייני הד.נ.א שלנו, וההיצע הדל הנובע מהנתון העובדתי של התחלות בניה נמוכות ובירוקרטיה בלתי נגמרת, הגענו למסקנה הברורה- המחירים ימשיכו לעלות לאורך זמן אם כי להערכתי בצורה מתונה יותר מבשנים האחרונות.

 מחסור בחומרי הגלם בענף הבנייה

בעקבות הדיון הדחוף של ועדת הכספים של הכנסת שנערך לאחרונה בנושא המחסור בחומרי גלם בענף הבניה בישראל,  מסביר ניר שמול -  מנכ"ל החברה לפיתוח והתחדשות עירונית וחברת שניר, כי: " אתגרים חדשים ניצבים מדי יום בפני עולם הנדל"ן בישראל, בנושא אקוטי שהוא המחסור בחומרי הגלם לצורך המשכיות הבנייה ברחבי הארץ." 
 
הריבית הגבוהה משנה את כללי המשחק בענף הנדל"ן ועכשיו אתגר נוסף נוכח היעדר ומחסור בחומרי גלם לבנייה על רקע עליות הריבית בחודשים האחרונים, דבר שיוצר שינוי מהותי במגמה השוררת בענף הנדל"ן ועדת הכספים של הכנסת מתכנסת הבוקר לדיון דחוף בנושא מחסור עולמי בחומרי גלם לענף הבנייה. מציאות זו עלולה להוביל לעליית מחירי הביצוע וכן להימשכות ולעיכוב במסירה של דירות חדשות שנבנות בישראל. 

האטה בקצב מכירת הדירות בחודשים האחרונים ענף הבנייה משנה את פניו בקצב מהיר ביותר. עליית הריבית ממתנת מאוד את קצב המכירות באזור המרכז ובדגש על תל אביב עם ירידה של בין 80-70 אחוז בכמות העסקאות באזור תל אביב  התנהלות זו מקשה על יזמים לקבל מימון לפרויקטים ומייקרת כמובן את גובה ההחזר החודשי של רוכשי הדירות.
מצב זה מאט מאוד את סך הכנסות המדינה ממיסים, את קצב מכירת הדירות ואת קצב לקיחת המשכנתאות אבל עדיין לא מוריד את מחירי הדירות החדשות בצורה משמעותית. גם החלוקה בין האזורים השונים בארץ משתנה מבחינת היקפי המכירות ואנו רואים שהיקף המכירות הגדול לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה הוא במרחב צפון ודרום וזאת על חשבון מחוז המרכז והיקפי המכירות באזורים אלו הם הגבוהים ביותר מאז שנת 2002 . כלומר הלקוחות יכולים ומעדיפים כרגע לרכוש דירות במרחבים ( פריפריה ) על חשבון רכישות באזור המרכז, שבו המחירים עלו בצורה משמעותית מאוד בעשור האחרון.

מחסור בחומרי גלם לבנייה על הרקע הזה והשינויים המאוד משמעותיים בענף הבנייה מתווסף אתגר משמעותי מאוד והוא מחסור גדול בחומרי גלם לענף הבנייה לאור הימשכות המלחמה באוקראינה ( שתי המדינות מחזיקות בעתודות הברזל הגדולות בעולם ) ,האטת קצב הייצור בסין ומחסור עולמי בחומרי גלם לבנייה.
הקושי הגדול מעבר למחירי הנדל"ן בהיעדר חומרי גלם לבנייה עלול להוביל להתארכות משך זמן הביצוע וכתוצאה מכך לעיכובים במסירות לרוכשי הדירות שיאלצו לשלם הן שכירות והן משכנתא במקביל לפרק זמן ארוך שהוא מעבר למתוכנן.

הסחרור של הקבלנים אני רואה את הקושי הגדול דווקא בתקופה זו בעובדה שישנם קבלנים בישראל שרכשו קרקע במחירי שיא, עליית הריבית הפתיעה את ענף הנדל"ן בקצב ובמהירות שנעשתה אור האינפלציה הגבוהה, קצב המכירות של הדירות ירד כאמור וכרגע אם עלויות הביצוע יעלו גם כן, אותם יזמים עומדים בפני אתגר גדול הן שיווקית והן כלכלית.

המציאות העכשווית בישראל חשוב להבין שענף הנדל"ן לצד ההיי טק ( שכאמור גם הוא סובל מקשיים בחודשים האחרונים ) הוא הקטר של המשק. היקף המשכנתאות של הציבור עומד על חוב דמיוני של טריליון שקלים והיקף ההלוואות של היזמים עומד על סכום דומה מגופים בנקאיים וחוץ בנקאיים, כלומר אם הגלגל הזה ייעצר תהיינה השפעה דרמטית על כולנו. 
הפתרון המרכזי בעיניי כרגע הוא להוריד מיסים בצורה משמעותית על רוכשי הדירות, הורדת מס הרכישה על דירה שנייה לאפס ( כדי לעודד את השוק ) וגם כדי להתמודד עם התופעה המרכזית שאנו רואים לנגד עינינו הריבית מתייקרת, אזרחים רוכשים פחות דירות, השכירות מתייקרת וכוח הקנייה נחלש. חייבים לשמור על הענף שכל מערכת הבנקאות הישראלית מתבססת עליו, כיוון שכאשר הריבית עולה חייבים להוריד מיסים כדי שהשוק ימשיך לפעול.
יש לעשות צעדים מהירים כדי להתמודד את האתגרים בענף הנדל"ן כדי לא לסכן את כולנו, הן את עובדי הענף והן את רוכשי הדירות. האתגרים הם עצומים והפתרונות מתבקשים ולכן אסור להתמהמה.
 

רוצים להיות מעודכנים 24/7? הצטרפו לקבוצת הווצאפ של חדשות ערב ערב באילת

חדשות אילת והערבה - יום יום באילת