פרויקט התחנה המרכזית באילת בסימן שאלה

עתירה מינהלית הוגשה השבוע (17.7) נגד משרד התחבורה, על ידי חברת בר גיל פרויקטים ונדל"ן, שבבעלות אנשי העסקים ג'קי בן זקן ואברהם נניקשווילי, בעלת הקרקע בתחנה המרכזית באילת, המתעתדת להקים מעליה מרכז מסחרי גדול, בטענה כי המשרד שינה את עמדתו ביחס להקמת התחנה, וזאת מתוך כוונה להפעיל עליה לחצים ליטול על עצמה עלויות מימון בהן היה עליו לשאת.

מיליונים על שכירות של מתחם שאינו בשימוש

בעתירה, טוענת חברת בר גיל, כי משרד התחבורה חזר בו הלכה למעשה מהתוכנית אותה אישר להקמת תחנה מרכזית חדשה באילת על חורבותיה של זו הקיימת, וזאת לאחר שהחברה, שהנה בעלת הקרקע במקום, השקיעה בו עשרות מיליוני שקלים. בעתירה שהוגשה לבית המשפט לעניינים מינהליים (המחוזי) בבאר שבע, מבקשת החברה לאכוף על המשרד את ביצוע התוכנית המקורית.
מכתב העתירה עולה כי התוכניות להקמתה של תחנה מרכזית חדשה באילת מתקדמות בעצלתיים מאז 2008, כאשר בשנת 2018 הגיעו משרד התחבורה חברת אגד ועיריית אילת להסכם סופי על המיזם. על פי ההסכם, אמורה התחנה לכלול מרכז מסחרי ובו 1,500 מ"ר שיוקצו לצרכים תחבורתיים וכן הקמתו של עורף לוגיסטי עבור אגד (הכולל מוסך, תחנת תדלוק, מתקן שטיפה ומלונית), שימוקם בכניסה הצפונית של העיר אילת ויחליף את השטחים הלוגיסטיים בשטח התחנה כיום. המדובר בשטח השייך לחברת חניוני מבואות אילת בע"מ (ש-26 אחוזים מהבעלות בה שייכת לחכ"א והשאר לחברת 'בושר להשקעות', הנשלטת, בידי אנשי העסקים היהודים-גרמנים, יוסף בוכמן ודוד שרף). 
אגד מצדה, התחייבה לשלם לחברת בר גיל סכום של 3.5 מיליון שקל בעבור דמי שכירות שנתיים בשטחים התחבורתיים ובעורף הלוגיסטי, כאשר משרד התחבורה הסכים לשפות את אגד בכל מקרה בו יגרור השינוי בפעילות החברה בעיר לגידול בהוצאותיה (לרבות בגין הצורך בביצוע נסיעות ריקות (מנהלתיות) בין שתי הנקודות. 

הקפאה מוחלטת של הפרויקט

בר גיל טוענת בעתירה כי השקיעה מאז הסכם 2018, עשרות מיליוני שקלים בקידום ההסכם, שכרה את המתחם בכניסה לעיר בעלות של 45 אלף שקל בחודש, והקימה עליו את העורף הלוגיסטי בעלות של 17 מיליון שקל, תכננה את הפרויקט החדש, שילמה 18.5 מיליון שקל למנהל מקרקעי ישראל לצורך רכישת הזכויות להקמת הפרויקט, התחייבה בתשלום היטל השבחה בגובה של כ-20 מיליון שקל ואף התקשרה בהסכמים עם שוכרים של שטחים בפרויקט החדש. 
אלא שלטענת החברה במשרד התחבורה מתנערים כיום מכל הסיכומים שהושגו ומחסלים הלכה למעשה את הפרויקט, באשר המשרד ממאן להעניק לחברה את ההיתרים ולאשר את השינויים בהסדרי התנועה, על מנת שזה יוכל לצאת אל הפועל. 
הנימוק שניתן לחברה ממשרד התחבורה, הוא כי הוא מבקש לקדם בנייה של תחנה מרכזית במיקום אחר באילת ועל מקרקעין שיהיו בבעלות מדינת ישראל או עיריית אילת ולא בבעלות פרטית. לאור כך הודיע המשרד כי עד אשר יוסדר הנושא, "תישאר התחנה במקומה הנוכחי ולא תקודמנה תוכניות אחרות". המשמעות לטענת בר גיל היא הקפאה מוחלטת של הפרויקט לתקופה לא ידועה, שכן קידומה על פי התב"ע תלוי בהוצאת היתרים ממשרד התחבורה.

עיריית אילת תומכת בעמדת היזמים

עוד מפרטת העתירה כי במשרד התחבורה כבר ניסו עוד קודם לכן לסגת מההתחייבויות שנטלו על עצמם במסגרת ההסכם מ-2018, ולפיו יישאו בעלויות הנוספות של חברת אגד. כתוצאה מכך אגד אינה מעתיקה את פעילותה הלוגיסטית לאתר שהוקם בכניסה לעיר, ומפרה לטענת בר גיל את ההסכם אף היא. התוצאה היא כי העורף הלוגיסטי שהוקם עומד בנוי, אך שומם ומיותם. 
לטענת החברה, במהלך חודשים מרץ-מאי 2021, עת היתה הקמת העורף הלוגיסטי בעיצומה, התקיימו שלוש ישיבות עם בכירי משרד התחבורה, בהן עלו חילוקי דעות סביב תכולת העורף הלוגיסטי, ההתייקרויות בעלויות ההקמה שלו וכן עלתה סוגיית הגידול בעלויות הניהול של אגד. אלא שכאמור, מאז ועד חודש מרץ השנה לא חלה התקדמות מבחינת המשרד וזאת על אף מכתב שהוציא ראש עיריית אילת, אלי לנקרי, המבקש לקדם את הפרויקט במתכונתנו הנוכחית.
כאמור, הודע המשרד בחודש מאי השנה על שיוני במדיניותו, לפיה תחנות מרכזיות יוקמו מעתה רק על קרקע של המדינה או של העירייה בשטחה יוקמו ולא על אדמה פרטית. 

בחודש מאי הוציא לנקרי מכתב נוסף בנושא לשרת התחבורה ובו כתב בין היתר: "אודה ולא אבוש איני מבין הכיצד פרויקט המתנהל במשך שנים רבות (למעלה מעשור!) בשיתוף מלא עם משרד התחבורה ובהתאם להנחיותיו, כולל אישורה של תוכנית בניין עיר מתאימה...חוזרת בה המדינה מההסכמות, מהדרישה ומההנחיות שנתנה ושר יושמו במלואן. משמעויות הדרישה להחזרת הגלגל לאחור הן ברורות ועגומות".  

ניסיון ללחץ לסגת מההסכמות בחוזה?

בר גיל מסבירה כי ייתכן ושינוי המדיניות של משרד התחבורה בא על מנת ליצר עליה או על אגד, לחץ פסול, על מנת שאלו ייקחו על עצמן את תוספת העלויות הכרוכה בפיצול המסוף התחבורתי מהעורף הלוגיסטי. "מדובר באפשרות סבירה גם משום שמשרד התחבורה מודע היטב לכך שאין כל אפשרות פרקטית ליישם בעיר אילת את המדיניות החדשה שנטענה על ידו...זאת (בין היתר) לאור כך שעיריית אילת הודיעה שאין בכוונתה לאשר הקמה של תחנה מרכזית במיקום אחר בעיר, ולאור העובדה שאין כל תוכנית בנין עיר שמאפשרת הקמה של תחנה מרכזית במיקום אחר". סברה זו נשענת על דברים שפרט לנקרי במכתבו למשרד התחבורה במאי האחרון. עוד קובלת החברה על כי לא נערך שימוע טרם קבלת החלטת המשרד ואף לא נשלחה לה הודעה מוקדמת על השינוי 

תגובות

בתגובה לעתירה הגיבה אגד: ״הכתובת לפנייתך בנושא התחנה המרכזית באילת הינה משרד התחבורה. חברת אגד פעלה ופועלת רק על פי הנחיות והוראות משרד התחבורה בכל דבר ועניין כמו גם בנושאי מתחמי התח״צ והתחנות המרכזיות ברחבי הארץ בכלל ובאילת בפרט״.

ממשרד התחבורה נמסר בתגובה:  "העתירה תענה בבית המשפט באמצעות פרקליטות המדינה.“

מעיריית אילת נמסר בתגובה: "מאחר שמדובר בעתירה תלויה ועומדת, תגובת העירייה תינתן לבית המשפט."
31761-07-22

בעיית הסדרי התנועה הצפויה בשדרות התמרים

אין זה סוד כי תכנונה המחודש של שדרות התמרים הוא כישלון תחבורתי כבר כיום, הבעיה אף צפויה להחמיר עם סיום בנייתו של המרכז המסחרי הנבנה בימים אלו על כביש 90 מול הטרמינל הישן, שאמור להשתרע על שטח של 13,000 מ"ר, קצת יותר גדול ממול הים. אם תוסיפו על השדרות העמוסות גם כך את שטח הקניון המתוכנן בשטח התחנה המרכזית שאמור להשתרע על לא פחות מ-30,000 מ"ר נוספים (25,000 מ"ר מתוכם למסחר), תקבלו לא רק עודף שטחי מסחר העולה על יכולת הקיבולת של סך חדרי המלון שיש לאילת להציע, אלא גם מפגע תחבורתי קשה בלבה של העיר, שאינה נהנית מפתרונות יעילים בתחום התחבורה הציבורית. 

מה בתוכנית

הקניון שמתכננים בן זקן ונניקשווילי שעלותו המשוערת 400 מיליון שקל, ישתרע על שטח של 30,000 מ"ר לאחר שביקש וקיבל הקלות שונות לאורך שנות אישורו בוועדות המקומית והמחוזית. מתוך השטח יתפרש הקניון על 25,000 מ"ר. היתרה תיועד לתחנה מרכזית שתמוקם בקומה מינוס 1. הקניון כולו יהיה ממוזג. רק על מנת להסביר עד כמה גדול הקניון החדש, משתרע קניון מול הים על 12,000 מ"ר בלבד, והביג על 17,000 מ"ר. בעתיד ישנה אפשרות כי היזמים יביעו עניין בהקמתם של שני בתי מלון צמודים לתחנה והקניון, כאשר קהל היעד שלהם יהיה בני נוער וקהל צעיר. מלון אחד יהיה בדרגת הוסטל והשני בדרגת 2-3 כוכבים. עלות הקמתם של שני בתי המלון צפויה לעמוד על 400 מיליון ₪ נוספים והם יכללו 500 חדרים. 

כמה כסף כבר הושקע בפרויקט

הקרקע שעליה ייבנה הקניון, כוללת 18 דונם. בן זקן ונניקשווילי רכשו אותה באמצעות חברת בר-גיל שבשליטתם וכן בבעלות חיים רביבו ורחל קרחילי, בשתי פעימות. הראשונה ב- 2005 אז רכשו 50% מזכויות התחנה המרכזית מידי קרן הגמלאים של אגד, בתמורה לכ- 30 מיליון שקל ובפעימה נוספת בשנת 2009 בה רכשו מחברת נצבא 50% נוספים בתמורה ל-33 מיליון שקל. אחת משוכרות העוגן בקניון תהיה גם בעתיד חברת אגד, שחתומה על חוזה ארוך טווח ל- 25 שנים.
שוויה של התחנה אמנם תומחר נמוך ואולם בתום שנים של הליכים ובתמיכתה של עיריית אילת, צלח הפרויקט את כל הבקשות לשינויי תב"ע והקלות. נהנית נוספת מהשבחת השטח עקב שינוי התב"ע שלו היתה עיריית אילת ששלשלה לקופתה סך של 50 מיליון ₪ דמי השבחה. בתחנה המרכזית באילת עוברים מידי שנה כמיליון נוסעים. 

עיריית אילת: נפתרו בעיות זיהום האוויר בתחנה החדשה

חוות דעת שהוציא האגף לאיכות אוויר במשרד להגנת הסביבה עוד בשנת 2017, שנועד לבחון את השפעתה הסביבתית של התחנה המרכזית המתוכננת, מצא כי: "האופי המקורה של התחנה המרכזית באילת עלול לקשות על פינוי האוויר המזוהם מתוך התחנה, שמקורו פליטות האוטובוסים. בעיה זאת עלולה לגרום לריכוזים גבוהים של מזהמי אוויר )במיוחד חלקיקים נשימים עדינים  ותחמוצות חנקן בתוך התחנה באיזור בו הנוסעים שוהים בעת עלייתם לאוטובוסים. חשיפה של הנוסעים לריכוזים גבוהים של מזהמים מהווה סיכון בריאותי חמור, גם לטווח ארוך גם לטווח קצר.
לכן, לאור הניסיון שנצבר במבנים דומים שנסקרו בחוות דעת זו ולאור השיקולים המפורטים לעיל, ישנו חשש סביר שמערכות האוורור המתוכננות לא יצליחו להפחית באופן יעיל את ריכוזי מזהמי האוויר וכתוצאה ייחשפו הנוסעים לזיהום אוויר האסור על פי החוק אשר מסכן את בריאותם". לפיכך מציע הדוח "לפעול לפי עיקרון הזהירות המונעת ולא להקים תחנה שבה הנוסעים
עולים על האוטובוסים באזור שעלול להיות מזוהם. לחלופין, ניתן להקים תחנה מרכזית פתוחה עם אוורור טבעי, כמו יתר התחנות בארץ או להקים תחנה מקורה אשר תשמש אוטובוסים חשמליים בלבד".
עוד נטען בדוח, כי הנספח הסביבתי שהוגש על ידי מתכננת התחנה, שנערך באמצעות חברה פרטית, "דן בהערכה של השפעת הקמת התחנה המרכזית על זיהום אוויר באזור שמסביב לתחנה. למרות זאת, אין התייחסות לריכוזי האוויר בתוך התחנה, דבר שעלול לסכן את בריאותם של הנוסעים העולים ויורדים מהאוטובוסים". 

במענה לשאלות 'ערב ערב באילת' בנושא השיב המשרד להגנת הסביבה: "בשנת 2017 התחנה המרכזית תוכננה כך שאזור עליית הנוסעים לאוטובוסים יהיה בחלל סגור ללא אוורור טבעי. מניסיון העבר ניתן ללמוד כי אוורור מאולץ בתחנות מרכזיות לא מצליח להתמודד עם עומסי פליטות מעשרות אוטובוסי דיזל ולכן הנוסעים נחשפים לריכוזים גבוהים של מזהמי אוויר. המשרד העלה נקודות אלה בחוות דעתו מ-2017 בנושא חשיפה אפשרית של הציבור לזיהום אוויר בתחנה המרכזית המתוכננת באילת, והציע חלופות לחלל הסגור בדמות תחנה מרכזית פתוחה עם אוורור טבעי כמו יתר התחנות בארץ, או הקמת תחנה מקורה אשר תשמש אוטובוסים חשמליים בלבד. על כל תחנה מרכזית בישראל לעמוד בדרישות מפרט אחיד מאושר, אשר ימנעו מטרדים ומפגעים - מצורף המפרט מאתר משרד הפנים. תהליך רישוי הבנייה נמצא בסמכות הרשות המקומית האחראית על הנושא וכך גם החלטות על שינויים בתכנון במסגרת היתרי הבנייה. ועל כן, יש לפנות לעירייה לשם עדכון בדבר סטטוס התוכנית והדיונים המתקיימים בוועדה המקומית.“

מעיריית אילת נמסר בתגובה: "חוות הדעת על בסיסה פנית היא משנת 2017 ואינה עדכנית. בדיקה מול נציגי הבעלים המקדמים את הפרויקט מעלה, כי בהמשך לחוות הדעת נעשו התאמות בתכנון התחנה החדשה, בתיאום מלא עם המשרד להגנת הסביבה. לראייה המשרד להגנת הסביבה חתום על הבקשה להיתר. בהתאם, עמדות האוטובוסים בהמתנה בחלל פתוח עם אוורור טבעי."
 

הצרות הנוספות של בן זקן וננישקווילי

אם לא די בכל הצרות והעיכובים שחלו בפרויקט התחנה המרכזית באילת, הוגשה באוגוסט 2021 תביעה על סך 100 מיליון שקל על ידי מירי קורן, קרובת משפחה של נניקשווילי, ובעלת 25% ממניות חברת בר גיל, כנגד שני שותפיה בחברה, בן זקן וננישקווילי, בטענה כי "הוציאו עשרות מיליוני שקלים מהתחנה שלא כדין". לטענת קורן לקחו השניים, ללא ידיעתה, הלוואה לצורכיהם האישיים בריבית שנתית של 14.3% מחברה בבעלות איש העסקים מאיר שמיר, וזאת בתמורה לשעבוד התחנה המרכזית. קורן חוששת שההלוואה לא תיפרע, והנכס יימכר בזול. על פי חוות דעת שמאית שהוגשה בתביעה, שווי הנכס כיום, לרבות החנויות המופעלות בשטחו, עומד על 276 מיליון שקל. 
על פי התביעה, באפריל 2009, לאחר שאביה של קורן הציג בפניה הצעת השקעה בנכס באילת מטעמו של נניקשווילי (בן דודו של אביה), היא נתנה לחברה הלוואת בעלים בסך 6 מיליון דולר לצורך רכישת הנכס. "התובעת אינה אשת עסקים, אלא מנהלת שירות התעסוקה בעיריית מודיעין, ואין לה ידע בתחום ההשקעות והנדל"ן", נכתב בתביעה. "היא החליטה להיענות להצעה עקב הקשר המשפחתי. התובעת סברה שלאור הקשר אין לה מה לחשוש ושיש מי שידאג לשמור על האינטרסים שלה ושל החברה".
"ערב הצטרפותה לחברת בר גיל של הגברת קורן", נטען, "היה צפוי להיערך שינוי בתוכנית בניין העיר על הקרקע, שיאפשר פיתוחה והשבחתה של התחנה. התובעת ציפתה כי כתוצאה מכך ההלוואה תישא פרי, ולכן הצטרפה כבעלת מניות".
"בעלי השליטה בחברה הערימו על התובעת וניצלו את חוסר הניסיון והידע שלה ואת תמימותה", נטען בתביעה. "בדיעבד התברר לה, ללא ידיעתה, כי בן זקן ונניקשווילי הוציאו מהחברה עשרות מיליוני שקלים שלא כדין, על ידי חברות שבשליטתם, כספים שמלכתחילה לא היו לחברה. לשם כך הם גרמו לחברה, פעם אחת, לקחת הלוואות בעשרות מיליוני שקלים בריבית 'נשך', תוך שיעבוד הנכס היחיד שלה החברה. בפעם אחרת הם נטלו אמנם הלוואה על ידי חברה בשליטתם, אך לצורך קבלתה שעבדו את הקרקע, ולמרבה החוצפה אף חייבו את חברת בר גיל בריבית על הלוואה שהם נטלו בכלל לחברה בשליטתם".
"כעת מסתבר", נטען, "שכספי ההלוואה לא הוחזרו, וחברת מניף שירותים פיננסים המלווה, עלולה לבקש מימוש השעבוד על הקרקע, כך שזו עלולה להימכר בנזיד עדשים ותפסיד מיליוני שקלים. בנוסף הסתבר כי בוצעו רישומים כוזבים בספרי החברה". 
"החטא הקדמון שהחל את מעשי הניצול והעושק של משאבי החברה", נטען בתביעה, "הינו בנטילת הלוואה בגובה 36.5 מיליון שקל, בריבית שנתית של 14.3%, מחברת מניף בשנת 2016. ההלוואה ניטלה בלי שלחברה יש צורך בה, שכן רובה (27 מיליון שקל) הועבר לחברת סטאר, שנמצאת כיום בשליטת בן זקן ואחותו מירב גולן". 
כתב התביעה מוסיף ומתאר הלוואות נוספות בגובה של עשרות מיליוני שקלים שנלקחו מחברות שבשליטת בן זקן ונניקשווילי, בתמורה לשעבודים על שטח התחנה באילת. כיום הועבר ההליך לגישור בין הצדדים.

רוצים להיות מעודכנים 24/7? הצטרפו לקבוצת הווצאפ של חדשות ערב ערב באילת

חדשות אילת והערבה - יום יום באילת