קונים דירה באילת? קבלו את המדריך המלא לרוכש

מאת: רותם נועם ● 6/6/2024 09:49 ● ערב ערב 3175
קנייה של דירה היא עניין לאנשי מקצוע ▪ עבור רובנו מדובר בעסקה הגדולה ביותר שנערוך בימי חיינו ▪ בין אם החלטתם לרכוש דירה חדשה מקבלן או מיד שנייה, בין אם זו דירה ראשונה או שידרוג, ובין אם היא למטרת מגורים או השקעה ▪ ישנם כמה כללי בסיס עליהם לא תרצו לדלג, בדרך להשלמת התהליך המורכב והרגיש הזה בצורה החלקה ביותר
קונים דירה באילת? קבלו את המדריך המלא לרוכש

 

שלב ראשון: בוחרים תקציב


   תקציב בוחנים לפי ההון העצמי שיש ברשותכם, ולפי גובה ההחזר החודשי הצפוי לכם לאורך השנים בהחזר המשכנתה, כשתבינו לעומק את שני אלה, לרבות את השלכות המסלול שבחרתם בו במשכנתה לאורך השנים, תוכלו להחליט באיזה אזור אתם מעוניינים לגור, ואז לבחון את מחירי הדירות בהתאם לשכונות השונות. אלא שלעלות הדירה או הבית עצמם, יש כמובן להוסיף עלויות נלוות לתהליך שיכולות לכלול דמי תיווך שנעים בדרך כלל בין 1.5%-2% מערך הדירה, שכ"ט עו"ד, מס רכישה, בדק בית והפרשי מדד. 

 

ברובע 2 החדש בשחמון נאבקת העירייה במחסור בשטחים פתוחים וציבוריים לגינון ▪ צילום: דוד אדרעי

 

   שלב שני: הגדרת צרכים


   לאחר שבחרתם אזור ותקציב, ניגשים לבחון את צרכי התא המשפחתי שלכם, ברור שלזוג צעיר צרכים שונים מלזוג מבוגר וכך גם לבעלי ילדים לעומת רווקים. גם אם אתם מבקשים לרכוש דירה להשקעה, עליכם לבחון האם אתם מעדיפים לרכוש נכס שיושכר לצרכי מגורים, או כפי שפופולרי למדי באילת בשנים האחרונות, לרכוש נכס להשקעה באחד מהמיזמים החדשים הנבנים ברובע השדה וברובע 2.
   בשלב זה תבחרו את מספר החדרים, הקומה, הקרבה לבתי ספר ולחוגים, קופות חולים, מפארקים ומגרשי ספורט ציבוריים, ומרכזי קניות, או כל נושא שהוא בגדר מאסט עבורכם ועליו לא תסכימו להתפשר. כך למשל, שיקולים כגון מידת הריחוק ממרכז העיר והקלות או הקושי בדרכי הכניסה והיציאה לשכונה בשעות העומס, יכולים להוות שיקולים מכריעים עבור משפחה הנדרשת להסיע מספר ילדים לאורך היום. עבור זוג מבוגר, או עבור מי שרוכש דירת נופש להשקעה, שיקולים אלה חשובים פחות, וייתכן שהדבר ישפיע על בחירת אזור המגורים, כגון ברובע השדה שצפוי להתאפיין בבנייה מעורבת למגורים ומלונאות והקרוב לאזור התיירות של העיר.
   בשלב שני, רשמו לעצמכם את רשימת הדרישות המשניות שלכם. אלה הם הדברים שהייתם שמחים לו היו מתקיימים באזור המגורים שבחרתם ואולם העדרם אינו בגדר 'דיל ברייקר', בין הנושאים הללו נכללים המרחק ממרכזי התעסוקה, המרווח בין הבתים, קיומם או העדרם של שטחים ציבוריים, היותה של השכונה חדשה או וותיקה, ריחוקה ממרכז העיר ועוד.
   כיום, ניתן למצוא את מרבית התשובות לשאלות הללו באתרי הנדל"ן השונים, שמספקים מידע נלווה על כל שכונה ושכונה ואף מדרגים אותה. גם לגבי מכירות שדווחו לרשות המסים ניתן לקבל התראות מאתרי הנדל"ן, ולבחון שם את השתנות המחירים בשכונה, או ברחוב מסוים, לאורך השנים. 
אולם אל תסתפקו במידע זה. המשיכו וחפשו באינטרנט כתבות עיתונאיות על השכונה שלכם, ראו האם היא עולה בקונוטציות סביבתיות, או כאלו שנוגעות לבעיות תשתית, או תחבורה - ברובע 6 באילת למשל, מוכרת בעיית החנייה וכן בעיית הכבישים הצרים והמפותלים. ברובע 2 החדש נאבקת העירייה בבעיה אחרת – מחסור בשטחים פתוחים וציבוריים לגינון. ברובע 11 קיים נושא הקרבה לחוות יותם של קצא"א, ברובע השדה לא תמצאו בתי ספר, גני ילדים וטיפות חלב, ושכונת שיפולי ההר המתוכננת לאורך הכביש העוקף, תבנה סביב בית הקברות שרק הולך וגדל בשטחו בשל ביטול פתרונות הקבורה בקומות – מכאן, שלכל אזור היתרונות והחסרונות שלו והבחירה באזור בעיר היא תלוית הצרכים שלכם כיחידה משפחתית.
בנוסף, בשכונות חדשות יש לוודא כי העבודות על התשתיות בשכונה מסתיימות לפני או במקביל לתחילת העבודות על הבניין או הבית. אין דבר נורא מאשר לגור באתר בנייה במשך מספר שנים רק משום שהתקבל טופס 4 לפני שבניית תשתיות השכונה הסתיימה, על כן ודאו את צפי תאריך המסירה בעת החתימה על ההסכם. 

 

ברובע השדה לא תמצאו בתי ספר, גני ילדים וטיפות חלב


   שלב שלישי: חדש או יד שנייה?


   כעקרון ניתן למצוא דירות חדשות גם בל השכונות הוותיקות, ויעיד ריבוי המיזמים מעולמות הפינוי בינוי והתחדשות עירונית שמנוהלים כיום ברחבי אילת, אך זו גם יכולה להיות דירה או וילה באחת מהשכונות החדשות ברובעים 2,6 ו-11 הנבנים בימים אלו ומהווים את עתודת הנדל"ן החדש באילת. 
   בכל הנוגע לדירות יד שנייה, הן יכולות להיות דירות וותיקות בשכונות מועדפות כמו שכונת מצפה ים, שדירות יד שנייה בה נהנות ממחירים גבוהים במיוחד בשל התכנון הקפדני של השכונה שהפך אותה לאחת המרווחות ויפות באילת, אך הן יכולות גם להיות מציאות שמתגלות בשכונות הוותיקות של העיר, בין אם כאלה הנדרשות להימכר במהירות, או כאלה הנמכרות במתחמי התחדשות עירונית ומגיעות עם תוספות צפויות בהשבחת הנכס (מה שידרוש מכם לבחון גם את נושא דמי ההשבחה כחלק מהתשלומים הנלווים). על פי עיריית אילת, עתידים הבתים שייהרסו במסגרת תוכניות אלה להבנות עם תוספת של 12 מ"ר, תוספת ממ"ד וכן מרפסת, לכל דירה. 


   שלב רביעי: תיווך


   אנחנו לא אומרים שאי אפשר למצוא דירה בלי תיווך, אבל אנחנו כן יודעים לומר לכם שכל המתווכים שאנחנו מכירים עובדים רק בבלעדיות. המשמעות היא שהדירות השוות באמת לא נמצאות כך סתם בשוק ובוב הסיכויים שתצטרכו להסתייע בשירותיו של מתווך דירות. אל תחששו מההוצאה הזו. מתווך טוב ומקצועי יכול לסייע רבות בקידום העסקה והוצאתה לפועל. אחרי הכל יש לו אינטרס מול שני הצדדים. תנו לו לעבוד עבורכם. בדקו שהוא ממקסם עוברכם את המחיר. זכרו – יש הבדל בין מתווך שהציע לכם נכס מטעם הבעלים ועל כן מחויב מולם, לבין מתווך שלכם שהלך והביא עבורכם נכס לבדיקה, שאז חובותיו המקצועיות חלות כלפיכם. מתווך טוב יכול לשמש כמגשר במקרה והמו"מ עולה על שרטון. נהוג לקטר כי מדובר במקצוע שיעבור מן העולם, ובכן, הוא כנראה עדיין כאן משום שיש בו תועלת והוא חוסך לא מעט טעויות וכאבי ראש, בדרך להשלמה חלקה ומצלחת של העסקה.

 

ברובע 11 מתוכננת בניה עד 6 קומות וכן של דו משפחתיים ▪ צילום: רותם נועם


   שלב חמישי: יוצאים אל השטח


   אחרי שקיבלתם תמונה מוחשית לגבי גבולות הגזרה שלכם, הגיע העת לצאת אל השטח ולהתחיל לראות דירות. ובכן, הכלל הראשון הוא שלעולם לא נעצרים בדירה הראשונה. פתחו את הראש לאפשרויות נוספות. אפשרו חריגה בתקציב עד 10 אחוז כלפי מעלה, אבל אל תבאסו את עצמכם עם דירות שאין סיכוי שתוכלו לרכוש, זה רק יקשה עליכם למצוא את "האחת" שלכם. אפילו אם אתם משוכנעים שאתם יודעים באיזו שכונה אתם רוצים לגור בעיר, לכו לראות דירה גם באזור אחר, רק כדי לאשר לעצמכם את ההחלטה המקורית, ובכל מקרה השוו מחירים. בדקו דירות הדורשות שיפוץ לעומת כאלה שלא ובחנו את כדאיות ההשקעה בכל אופציה. לפעמים משתלם יותר לשפץ דירה ישנה מלרכוש חדשה. בקרו בלפחות חמש דירות לפני שתחליטו, שכן רק כך מבינים את טווח המחירים בשכונה כפי שהוא משתקף במו"מ ראשוני מול הצדדים ולא כפי שהוא מופיע באתרי האינטרנט או אצל המתווכים.
   אם אתם מחפשים דירה מקבלן, אל תתעצלו, גשו למרכזי המכירות של המיזמים השונים הפרושים לאורך כבישי השחמון ורובע השדה. אנשי השיווק ישמחו להרעיף עליכם תשומת לב. השור אמנם היה ברגיעה בחצי השנה האחרונה בשל המלחמה, ואולם בחודשיים האחרונים ניכרת חזרה למסלול ואף שוק המשקיעים באילת חזר לפעול בממדים שמזכירים את המצב שטרם ה-7.10. 
כשמצאתם דירה שמעניינת אתכם בדקו את התוכנית שלה, את גדלי החדרים ושטחה הכולל, בחנו את כיווני האוויר וכן בררו את סטנדרט הבנייה של הקבלן. ברכישת דירה חדשה, זו העת לבדוק מול נציג הקבלן את מפרט העיצוב שלו ואף לדרוש שדרוגים והנחות. 


   שלב שישי: ליווי משפטי


   גם אם תרצו, רכישת דירה אינה אפשרית ללא ליווי משפטי של עו"ד. אל תתפתו לקבל עזרה מהבת של החברה שסיימה לימודיה לאחרונה. בחרו בעו"ד בעל וותק וניסיון בתחום הנדל"ן. אתם לא רוצים ליפול בפרטים הקטנים, אחרי הכל, זו באמת העסקה הגדולה ביותר שתעשו בימי חייכם. עוה"ד שלכם מייצג כמובן את האינטרסים שלכם במשא ומתן. הוא אמור לוודא הוצאה של היתרי בנייה למיזמים חדשים ומועדי אכלוס, עליו לוודא בטוחות סבירות וכן את תקינות ההסכם של הקבלן. הוא גם אמור להתריע ככל שבעיה כלשהי מתעוררת ביחס לנכס, כגון איחורים במועדי המסירה. באחריותו לבצע את הבדיקות השונות לגבי הנכס, לרבות משכונים ושעבודים החלים עליו, אבל אין זו אחריותו לבדוק את הנכס מבחינת איכותו ומידת התאמתו לכם. זו כבר האחריות שלכם. 
   אתם מצדכם, אל תספקו בכך ובצעו בעצמכם בדיקת רקע לידם. בדקו אילו מיזמי בנייה אחרים הוא כבר בנה בעבר, נסו לדבר עם דיירים בפרויקטים שלו, וחפשו אותו בגוגל ובגוגל חדשות, שכן אם התפרסמו עליו כתבות טובות או שליליות הדבר יכול לשמש כלי חשוב בטרם החלטה.


מצאתם טעות בכתבה? כתבו לנו במייל או בווטסאפ


רוצים להיות מעודכנים 24/7? הצטרפו לקבוצת הווצאפ של חדשות ערב ערב באילת

חדשות אילת והערבה - יום יום באילת

תגובות

הוסף תגובה

בשליחת תגובה אני מסכים/ה לתנאי השימוש