פינוי בינוי זו לא מילת קסם, אך העתיד נמצא שם

מאת: שחר קליין ● 6/6/2024 09:44 ● ערב ערב 3175
אילת הנמצאת בתנופת בניה ופיתוח עם בניית אלפי יחידות דיור ברובע 11 למרגלות ההרים, ברובע 2 לנופו של המפרץ, בלב העיר ובקרוב גם בשיפולי ההר, מקדמת גם התחדשות עירונית ברחבי העיר ▪ כיום, ישנם כעשרה מיזמים של התחדשות עירונית במסלול יזמים, המלווים על ידי מינהלת התחדשות עירונית, במסגרתם ישביחו דיירים בשכונות הוותיקות את איכות החיים ▪ עסקות פינוי-בינוי יכולות להוות הזדמנות נפלאה להשקעה רווחית ואולם חשוב להיזהר ולברר מי המעורבים בו ובאיזה שלב הן מצויות
פינוי בינוי זו לא מילת קסם, אך העתיד נמצא שם
דיירי שכונת הסינג סינג שבעי הבטחות לאורך העשורים

   כחלק מקידום ההתחדשות העירונית גיבשה עיריית אילת בשנים האחרונות תכנית אסטרטגית בליווי מינהל ההנדסה והקימה מינהלת התחדשות עירונית הפועלת דרך החברה הכלכלית (חכ"א). התכנית מאפשרת התחדשות עירונית במגוון כלים רחב, שאינם רק כלי ההתחדשות הנפוצים – תמ"א 38 ופינוי בינוי. מטרת התוכנית לקדם את ההתחדשות העירונית בשכונות הוותיקות באילת, תוך שהיא מציעה מגוון כלים שנבדקו שמאית ונמצאו כדאיים כלכלית, ביניהם: העצמת זכויות בתחום המגרש, בניה בשטחים פרטיים פתוחים, תוספת זכויות למגורים בתמורה לחיזוק מבנים, הקצאת חלקים מקרקעות ציבוריות כקרקעות משלימות ועוד. עוד כחלק מקידום התחום ובמסגרת הסכם הגג עליו חתמה העירייה בשנת 2017, מוקצים 15% מהשיווקים החדשים של רמ"י לטובת פרויקטים של התחדשות עירונית.


5,524 דירות ישנות בדרך להתחדשות


   כיום, מקדמת העירייה התחדשות עירונית בשני מתחמים שאושרו לפינוי בינוי במסלול רשויות: מתחם הסינג סינג בשדרות התמרים ומתחם הרחובות אילות – ירושלים השלמה לצד התחדשות עירונית באזור התעשייה הישן של אילת שיהפוך לרובע פתוח ויציע עירוב שימושים והתחדשות עירונית בשכונת אופיר. בנוסף לאלה מקדמים יזמים פרטיים התחדשות בשכונות בתיאום הדיירים. כיום ישנם למעלה מעשרה פרויקטים של התחדשות עירונית (פינוי בינוי) במסלול יזמים בשכונות הוותיקות. בשכונת יעלים פועלים קבוצת כראל, קבוצת key west. בשכונת הדקל פועלים חברת נווה ים סוף, האחים בוסקילה, ליאונל פאוור גרופ. בשכונת ערבה פועלים ל.א מרום, בר-לביא. בשכונות אורים וצאלים פועלת חברת בר לביא. בשכונת צופית האחים בוסקילה.

 

הדמיית מתחם האוניברסיטה המתוכנן על ידי CITYBEE אדריכלים

 

   בסך הכל, ישנן כיום באילת 5,524 דירות ישנות המיועדות להתחדשות עירונית, לרבות חמישה מתחמים במסלול רשויות בתכנון שמממנת הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. להערכת מומחים, על מנת לייצר כדאיות כלכלית יידרש מכפיל (תוספת זכויות בנייה המיועדות למכירת דירות למטרות רווח יזמי) של כ-6, שמשמעו כ- 30,000 אלף דירות חדשות לעיר. "אני מתכנן לטווח הארוך, לשנת 2049 היישום יהיה מודולרי, חייבים לתכנן קדימה, כמה שיותר דירות חדשות עם ממ"ד, ואת הביצוע כוחות השוק יכריעו", אומר עו"ד איציק מויאל, ראש מינהלת התחדשות עירונית, בראיון שנתן בפברואר השנה לאתר מגדילים.
ממ"ד מרפסת ותוספת במ"ר
   בפברואר השנה נחתמה תוכנית פינוי בינוי משמעותית בשכונת הברדלס באילת הכוללת הריסה של ארבעה בניינים עם 70 יחידות דיור והקמה של מספר מגדלי מגורים חדשניים הכוללים 400 יחידות דיור חדשות. במסגרת תוכנית הפינוי בינוי, יקבל כל בעל דירה חדשה בבניין חדש עם תוספת שטח, מעלית ותשתיות חדשות, מרחב מוגן דירתי (ממ"ד), מרפסת וחניה תת קרקעית. כמו כן, בעלי הדירות אף יהיו זכאים לתקציב לצורך תחזוקת הבניין הקיים עד להריסתו (תקציב לביצוע עבודות במקרה שמי מהבניינים הקיימים יוכרז כמבנה מסוכן עד להריסתו במסגרת הפרויקט, תקציב לתיקון תקלות ברכוש המשותף כגון נזילות מהגג, סתימות בביוב וכו').

   עו"ד רועי דהן ממשרד עורכי הדין KDC | כהן-קצב, קרן , דהן ושות', המייצג את בעלי הדירות במיזם, מסביר כי "בהחלט מדובר בסנונית ראשונה של פרויקטי התחדשות עירונית בסדרי הגודל האלה בעיר אילת אך אנו צופים עוד לא מעט פרויקטים נוספים בעיר...בעבר, התחדשות עירונית הייתה נחלתם רק של בעלי דירות המתגוררים באזורי הביקוש במרכז הארץ ונראה כי הרשויות מעט זנחו את מטרתה האמיתית של ההתחדשות העירונית, שהיא הגנה על אזרחים מפני רעידות אדמה ומתקפות טילים. לצערנו אנחנו רואים במלחמה הנוכחית כי גם העיר אילת סובלת ממתקפות טילים וגם בה נדרשים בעלי הדירות לחפש מיגון בשעת אזעקה. לשמחתנו, זכינו במשרד להוביל ולייצג את בעלי הדירות בפרויקט החשוב והתקדימי הזה בעיר אילת ולייצר גם פה וגם באזורים רבים אחרים ברחבי הארץ, התחדשות עירונית בטוחה ולהוביל פרויקטים במסגרתם ייהנו בעלי הדירות מדירות ממוגנות הכוללות ממ"ד.

   עו"ד איציק מויאל מציין, כי כלל הפרויקטים נמצאים בשלבים של בחינת חלופות תכנוניות מול מנהל הנדסה בעירייה ומוסיף, כי אילת אימצה את מדיניות התמורות של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית קרי 12 מ"ר תוספת לשטח בהיתר, 12 מ"ר מרפסת, מעלית וחניה. בפברואר השנה אמר לאתר מגדילים: "המחירים באילת עלו, ערך הקרקע שווה יותר וזה ישליך על ההתחדשות העירונית, בנוסף נצטרך לעלות לגובה כדי לייצר כדאיות".
לשאלה כיצד תתמודד אילת עם תמריצים ליזמים, השיב: "נמצא פתרונות יצירתיים, אנחנו חתומים על הסכם גג וחלק מהשיווקים של הקרקעות מיועדים להתחדשות עירונית. בנוסף, המדינה הכריזה שהיא תשתתף במימון תוכניות שנמצאות על קו השבר".

 

מתחם בר לביא בשכונת צופית תחתית

 

מה צריך לדעת לפני שרוכשים דירה במיזם פינוי בינוי?


   למרות הכוונות הטובות של עיריית אילת, נושא הפינוי בינוי לא זכה לשם טוב במיוחד בעשורים האחרונים בכל רחבי הפריפרייה בישראל, לא רק באילת. תשאלו את דיירי הסינג סינג ובנייני ברמן בצופית תחתית, שבעי ההבטחות. איך כתבה אחת מדיירות הסינג סינג הוותיקות בפוסט שהעלתה לאחרונה לרשתות החברתיות, "פרויקט הסינג סינג הוא פרויקט מגרה, בכל שנת בחירות שולפים אותו מהמגירה, ומיד לאחריהן מכניסים אותה בחזרה". האמת אולי פחות צינית, ואולם במבחן התוצאה אילת התקשתה להוציא מיזמים כאלו אל הפועל ועדיין עומדים בפניהם אתגרים, אחד המרכזיים שבהם הוא דווקא ריבוי הבנייה למגורים בשכונות החדשות של אילת. 
   בכתבה שעסקה בנושא בדה מרקר, ממליץ הסוכן בוריס קפלן: "בשביל פינוי-בינוי איכותי צריך ששלושה גורמים יהיו מעוניינים בקידום הפרויקט, ויעשו צעדים אקטיבים לכך שכוללים הוכחות בשטח: בעלי דירות שמעוניינים בפרויקט (אחוז חתימות גבוה) ונציגות דיירים קיימת, יזם שמעוניין לקחת את הפרויקט ועובד מול העיריה על קידומו (על פי דיווח העירייה) ועירייה שרוצה את הפרויקט (עשתה לפחות בדיקה עקרונית להיתכנות). בשלב הבא, אנחנו צריכים להביןבדיוק באיזה שלב נמצא הפרויקט. האם בשלבי אישור בעירייה, האם אושר ברמת המחזור, האם כבר קיבלו היתר בנייה? כל שלב שווה ערך כספי שונה, ויש לעשות חישוב מאוד זהיר לפני שרוכשים דירה. לפעמים משתלם לשלם מאות אלפי שקלים מעל מחיר השוק כשהפרויקט נמצא בשלב מתקדם מספיק, ולפעמים לא שווה לשלם אפילו את מחיר השוק." עוד הוא ממליץ: "חשוב להבדיל בין פינוי-בינוי לשאר סוגי ההתחדשות העירונית. מושגים כמו תמ"א חיזוק, תמ"א הריסה ובנייה יכולים להיות לא מעניינים בשביל המתווך או המוכר, אבל בשבילכם כקונים זה קריטי להבין בדיוק איזו סוג של התחדשות הבניין הולך לעבור כדי להבין את פוטנציאל הרווח.


מצאתם טעות בכתבה? כתבו לנו במייל או בווטסאפ


רוצים להיות מעודכנים 24/7? הצטרפו לקבוצת הווצאפ של חדשות ערב ערב באילת

חדשות אילת והערבה - יום יום באילת

תגובות

הוסף תגובה

בשליחת תגובה אני מסכים/ה לתנאי השימוש