בדרך למשכנתא עוצרים אצל היועץ? כל מה שחשוב לדעת על ייעוץ משכנתא

רננה פז

סביר להניח ואפילו ניתן לומר בוודאות, שבמקרה והתעניינתם ברכישת דירה בישראל נתקלתם במושג משכנתא.
משכנתא היא למעשה הלוואה משמעותית אשר נמשכת למשך שנים רבות.
מדובר בהלוואה מורכבת הבנויה ממספר מסלולים, אשר לכל אחד מהם הדגשים המיוחדים לו.

כמו רוב הדברים בישראל, גם בנושא משכנתאות יש מקום למשא ומתן בקבלת ריביות ותנאים טובים יותר אל מול הבנק, אולם איך עושים השוואת ריבית משכנתא בין מסלולים ובנקים שונים? כיצד מנהלים משא ומתן אפקטיבי עם הבנק? ואיך חוסכים בבירוקרטיה המתלווה לתהליך כולו?
זה בדיוק המקום בו יועץ משכנתאות יכול לסייע.

סוגי יועצי המשכנתא

ישנם תחומים בהם מקצועות ייעוץ הפיננסיים דורשים הכשרה, התמחות ועמידה בבחינות, דוגמת יועצי השקעות או פנסיה. בקרב יועצי המשכנתא המצב הוא שונה – השוק פרוץ וכל אחד יכול להכריז על עצמו כיועץ משכנתא, בין אם יש לו את הידע והכלים הדרושים לביצוע התפקיד או לא.

ישנם מספר סוגי יועצי משכנתא: יועץ בנקאי, יועץ פרטי וחברות ייעוץ.
היתרון המשמעותי ביותר הנוגע ליועץ בנקאי הוא שעלות העבודה מולו היא חינמית. יועץ בנקאי יוכל לסייע בבחירת מסלולים מקרב אלו שהבנק מציע, וזהו אחד מהתפקידים המשמעותיים של כל יועץ משכנתאות.

יועצים פרטיים וחברות ייעוץ פועלים במסגרת חוץ בנקאית. שירותי היועצים כוללים המלצה על בנקים שונים, בניית תמהיל מסלולים מתאים לצרכים, ליווי הלקוח בהתנהלות מול הבנקים וניהול משא ומתן. הייעוץ נמשך גם מעבר להלוואה הראשונית ויכול לבוא לידי ביטוי גם בהמשך החזר ההלוואה – כדוגמת פירעון מוקדם או מחזור המשכנתא.

ההבדל בין יועצים פרטיים וחברות ייעוץ מורכב משני אלמנטים להם השפעה על אופי הייעוץ:
בשכירת שירותיו של יועץ פרטי, ההתנהלות היא ישירה בין הלווה ובין היועץ כמו גם התשלום.
לעומת זאת בחברת ייעוץ, התשלום הוא לחברה כאשר היא מספקת שירותי ייעוץ ממגוון היועצים העומדים לרשותה ואין קשר או התחייבות אישית בין היועץ למקבל השירות.

האם יש חובה להצטייד ביועץ משכנתא?

אם יש בידיכם את הזמן, היכולת והסבלנות ללמוד את התחום, לכתת רגליים לפגישות והצעות מבנקים שונים ואתם יודעים לנהל משא ומתן ביעילות, הרי שתוכלו לעשות זאת בעצמכם.
בסופו של דבר לאחר בחירת הבנק ממנו תלקח ההלוואה, עבור בניית התמהיל עצמו ניתן להעזר ביועץ הבנקאי וללא תשלום.
רבים מעדיפים להשתמש בשירותיו של יועץ מנוסה אשר מכיר את מצב השוק וההצעות ויכול לאתר את הכשלים והיתרונות, להוציא תנאים טובים יותר ולהתאים את תמהיל מסלולי משכנתא על פי הצרכים תוך חיסכון בזמן וטרחה.
עלות ייעוץ פרטית יכולה להגיע אף לכמה אלפי שקלים, זאת בהתאם ליועץ, מידת מורכבות המשכנתא והשירותים הנדרשים ממנו.

מילון מונחים הכרחי להתנהלות מול יועצי משכנתא ובנקים למשכנתאות

• אחוז מימון - חלק משווי הדירה אותו הלווים לוקחים כמשכנתא.
• לוח סילוקין - פירוט התשלומים ומועדם על לפירעון ההלוואה.
  ניתן לחשב סכומים אלו בכמה דרכים, הדרך הנפוצה על היא פי לוח שפיצר .
• אישור עקרוני ואישור הלוואה - אישור עקרוני מתקבל מהבנק לאחר שבדק את המצב הפיננסי של הלווה והבין את סוג הנכס מדובר.
   מרגע קבלת אישור עקרוני, הלווה יכול לקבל הצעות מבנקים אחרים בטווח של 12 יום, והבנק מצידו נדרש להשלים את הנתונים לצורך קבלת החלטה סופית – ואישור ההלוואה.
   ייתכן מצב כי אישור ההלוואה יהיה רק על חלק מהסכום המבוקש.
• פירעון מוקדם - החזר ההלוואה לפני המועד שנקבע על פי לוח הסילוקין.
• מחזור משכנתא - שינוי מסלול משכנתא על ידי החזר מוקדם של אחד המסלולים ולקיחת הלוואה במסלול חדש בסכום אשר יכסה את הפירעון המוקדם.
• יכולת החזר - יכולתו של הלווה לעמוד בתנאי החזר הלוואת המשכנתא, זאת בהתחשב במשכורתו, הכנסות נוספות, הוצאות וכדומה.

יועץ משכנתא מוצלח יכול לחסוך לכם לא מעט התרוצצויות וזמן, וייתכן שאף כסף, אך על שירותים אלו תדרשו לשלם סכומים לא קטנים. גם אם בחרתם ללכת בדרך זו – חשוב להקדיש זמן לבחירת היועץ המתאים בכדי לוודא כי תקבלו תמורה עבור שכר הטרחה הגבוה.

חדשות אילת והערבה - יום יום באילת