כיצד קרה שדמי הניהול של שטח סניף רמי לוי בפארק אמת''ל התכווצו ב-83%?

בשנת 2018, הגישה אמת"ל, המפעילה את פארק אמת"ל באזור התעשייה באמצעות חברת הניהול אשטרום, בעבור חכ"א, תביעה כנגד חברת ב.ה לוי בע"מ. בכתב התביעה נכתב כי: "הנתבעת רכשה את הזכויות במבנה מסחרי בפארק אמת"ל, מחברת אחי דן אילת בע"מ, לניהול מרכול ברשת רמי לוי...לצערה של התובעת במסגרת העברת הזכויות, לא דאגו אותם צדדים לדאוג לכך שהנתבעת, כבעלת הזכויות החדשה של המבנה, וכמי שמשתמשת במבנה לפתיחה וניהול מרכול ברשת רמי לוי, תכנס בנעליה של המוכרת ותחתום על הסכם ניהול”. 

מ-6,000 מ"ר ל-1,000 מ"ר "לפנים משורת הדין"?!

מכתב התביעה עולה, כי בסמוך לאחר הרכישה החלה הנתבעת לשפץ ולהרחיב את המבנה. בעת שביצעה את עבודות הבניה במבנה, פנו מנהליה למנהל הפארק בבקשה לקבל חשמל באופן זמני, לצרכי ביצוע העבודות ובקשה זו כובדה על ידי אמת"ל. בהמשך, טענה אמת"ל, כי נעתרה לבקשה נוספת של הנתבעת להסיר את הגדר ושער הכניסה סביב המבנה ואף איפשרה לה להתחבר לכביש הציבורי. 
בשלב מאוחר יותר, נפגשו מנהלי אמת"ל עם נציגי הנתבעת במשרדו של מנכ"ל חכ"א ’אבי כהן’. ונמסר להם הסכם ניהול לחתימה, על מנת שלקראת פתיחת המרכול, בסיום העבודות, ייחתם ההסכם. כמו כן, סוכם, כי על אף ששטח המבנה על שני מפלסיו עולה על 6,000 מ"ר, הנתבעת תשלם דמי ניהול רק על שטח המפלס התחתון. עם זאת, לא מסביר כתב התביעה מדוע הסכימה אמת"ל להנחה המפליגה. לבסוף, נטען בתביעה, לא יצאה פגישה זו אל הפועל והמרכול נפתח מבלי שנחתם ההסכם, כאשר נציגי הנתבעת מתחמקים בתואנות שונות מלחתום עליו, "משהתובעת נוכחה כי הנתבעת מובילה אותה בכחש ופשוט החליטה ברוב חוצפתה להתכחש להתחייבויותיה...נשלחה אליה התראה", נכתב בתביעת אמת"ל. את ההתראה שלחה אמת"ל ב-22.10.17 סך החוב באותה התראה עמד על 50,702 שקל. במכתב נכתב: "הנכם מפעילים את המושכר המצוי בפארק אמת"ל וזאת מבלי שאתם משלמים כמתחייב את דמי הניהול השוטפים ואף מבלי שחתמתם על הסכם הניהול מול מרשתי". במכתב מודה אמת"ל כי הסכימה לחייב בדמי ניהול לפי 1,000 מטר בלבד "וזאת לפנים משורת הדין", ואולם "גם בהתחייבות זו לא עמדתם על אף פגישות שהתקיימו בנושא".

מי זאת בכלל אמת"ל?

מי שהגיב למכתב ההתראה היה בא כוחה של ב.ה לוי בע"מ, עו"ד יעקב שרגאי (שנטען כי הוא גם בעל המניות היחידי בה). במכתבו טען עו"ד שרגאי כי הוא אינו מכיר את אמת"ל: "מרשתי דרשה לקבל הבהרות מי זו חברת אמת"ל ומה פשר פנייתה ל"דמי ניהול", כאשר מרשתי משלמת ארנונה לעיריית אילת. מרשתי לא נענתה על כך כלל וכלל ונרמז לה כי עדיף שלא תחטט בעניין (??!)", עוד הבהיר עו"ד שרגאי, כי "מרשתי רכשה, יחד עם אחרים את הנכס, ולא נדרשה לקבל על עצמה, במסגרת הסכם הרכישה, שירותים מחברת אמת"ל". 
עוד טען עו"ד שרגאי, כי: "עולה ממכתבכם שמרשתך פועלת בחוסר שוויון ו"מתחת לשולחן". אם על מרשתי (ב.ה לוי בע"מ) לשלם עבור שטח מסוים, לא ברור מדוע היא זוכה ל"הקלה" (כאילו מדובר במעשה אצילי שמרשתך (אמת"ל) מנסה לייחס לעצמה כלפי מרשתי). אם כך מקלה מרשתך עם מרשתי, אזי הדבר מעורר תמיהה מה מידת אדיבות מרשתך כלפי מקורבים וכלפי יתר העסקים/הנכסים". לפיכך, דרש עוה"ד שרגאי מאמת"ל לספק לו את כל הנהלים וההקלות שניתנו לכל העסקים/הנכסים החייבים בתשלום...כולל הסבר מקיף לכל הנחה/הקלה/ויתור וכד' שניתנו, קבלת פרוטוקולים מסודרים בדבר אופן קבלת ההחלטות בדבר הנחות שניתנו, וקבלת דוחות הביקורת של מבקר החברה באשר לאופן התנהלות זה. "אם מדובר בגוף ציבורי, חזקה עליו כי הוא מתנהל בשקיפות ומתוך שוויון מלא ולא עוסק בפרוקטציוניזם כזה או אחר ולפיכך מרשתי מניחה כי אין לסרב לבקשתה זו", נכתב במכתב. 
חכ"א, מצדה, טענה כי העובדה שלא נערכה העברת זכויות מסודרת בין חברת אחי דן אילת בע"מ, שהחזיקה בשטח עובר למכירתו לב.ה. לוי בע"מ, אין בה כדי לגרוע מזכאותה לקבל את דמי הניהול המגיעים לה. 
בהתייחס לטענותיו של עו"ד שרגאי, השיבה אמת"ל בכתב התביעה נגד ב.ה לוי בע"מ, כי עו"ד שרגאי "הפך את היוצרות, וכי המדובר בטענות כה הזויות, שלא ברור כלל כיצד מאן דהוא מעז להעלותן". טענה זו התייחסה, כאמור, להסכמתה של אמת"ל שלא לחייב את שטח המרכול בדמי ניהול בעבור הקומה השנייה. לאור כך, דרשה אמת"ל בתביעה את מלוא דמי הניהול על כל שטח המרכול, וסכום התביעה הועמד לפיכך, על 334,553 שקל.

בסוף בכלל לא נחתם הסכם ניהול

בכתב הגנתה טענה חברת ב.ה לוי בע"מ כי לא קיימת כל יריבות בינה ובין אמת"ל, זאת מאחר ובין הצדדים לא נחתם הסכם ניהול. ב.ה לוי בע"מ הדגישה כי ההסכם של אמת"ל הינו מול צד ג' - חברת אחיד דן בע"מ, "שמטעמים מפוקפקים התובעת לא טורחת לתבוע אותו וכי התביעה מוגשת נגד שוכר של הנכס בעוד שהתובעת סבורה כי הנתבעת היא בעליו". 
עוד הוסיפה, כי "מטעמים זרים ולא חוקיים בעליל, התובעת אינה תובעת את חברת אחי דן אילת בע"מ", עמה חתמה על הסכם ניהול שעודנו בתוקף". חברת אחי דן אילת בע"מ היתה בעלים של כל שטח המקרקעין וכיום היא בעליו של 50% מהזכויות בנכס, נכתב בכתב ההגנה. "יודגש כי לנתבעת אין כל קשר לתובעת, היא לא ביקשה ממנה דבר ולא קבלה ממנה שירותים. התובעת למעשה כופה עצמה על הנתבעת ללא הצדקה וללא בסיס", נכתב. לפיכך, דרשה הנתבעת את צרופה של אחי דן כנתבעת בתביעה.
בנוסף, טענה החברה כי אמת"ל גובה ריבית "רצחנית" של 75% עבור 13 חודשים, כך שקרן חוב של 2,000 שקל לחודש קפצה בכתב התביעה לכ-22,500 שקל לחודש.
 ועוד: התובעת ממשיכה לשנות עובדות...כשלפתע נעלמה הריבית הרצחנית וסכום החוב המוצג לפתע הוא סכום הקרן בלבד. לאן נעלמה הריבית מהדרישה הראשונה? וכיצד הגיעה התובעת כעת לסכום האמור, אם בדרישה הראשונה קרן החוב עמדה על תשלום חדשי של כ-2,200 שקל בלבד?...את המסקנה מי מהצדדים נוהג בעזות מצח אנו משאירים לקורא", נכתב. 
בהמשך כתב ההגנה נכתב כי: "התנהלות התובעת גם נגועה בחוסר שוויון ואפליה חמורים ביותר ופרוטקציה בין נכסים שונים: היא אינה גובה דמי ניהול שווים בגין הנכסים, הציעה לנתבעת לשלם דמי ניהול מופחתים ובלבד שתשלמם, לפי בירור שערכה הנתבעת – התובעת פוטרת מקורבים מתשלום...התובעת נוהגת איפה ואיפה ומקורבים לצלחת אינם משלמים דמי ניהול". 
טענות נוספות שהעלתה החברה היו כי אמת"ל אינה מפרטת את הבסיס המשפטי להיות חברת ניהול וכי לא נבחרה עלידי בעלי הנכסים לשמש כחברת ניהול. 

הסכם הפשרה שקבר את הפרשה

אלא שתביעה זו לא התנהלה בסופו של יום, שכן חצי שנה לאחר הגשתה, בחודש אוגוסט 2018, הגישה אמת"ל לביהמ"ש בקשה למתן תוקף של פסק דין להסכם פשרה אליו הגיעה מול ב.ה לוי בע"מ וכן כנגד חברת אחי דן אילת בע"מ, אשר צורפה כנתבעת להליך. הסכם הפשרה פרט כי אחי דן אילת מתחייבת לקיים התחייבויותיה לתשלום דמי הניהול עבור הנכס וכי אלה יחושבו על פי היקף של 800 מ"ר בלבד, לפי מחיר של 3.6 שקל למ"ר, עוד נקבע כי החברה תישא בהתחייבות זו כל עוד לא נחתם הסכם ניהול עם בעל זכויות או מחזיק חדש בנכס. כן נקבע כי בעבור החוב שנצבר ובעבורו הוגשה התביעה על סך של 334,553 שקל, תשלם אחי דן סכום של 66,240 שקל בלבד שיהוו את חיסול חובותיה עד למועד הגשת התביעה. 

מחברת אמת"ל נמסר בתגובה: "העובדות שנמסרו לך ואשר על בסיסן פנית אלי אינן נכונות. אמת"ל הינה חברת ניהול של פארק אמת"ל. אמת"ל הינה חברה שפועלת כדין וכל החלטה המתקבלת ,מתקבלת כמובן כדין ועל פי תקנון החברה. לאמת"ל אין התקשרות חוזית עם "רמי לוי". סניף רמי לוי פועל משטח של חברה שהיא בעלת השטח, והיא זו שקשורה בהסכם ניהול עם אמת"ל. באשר ל"תמיהה" בקשר עם החלטה כזו או אחרת של אמת"ל, הרי שכל ההחלטות העסקיות של אמת"ל מתקבלות כדין ובאופן ענייני".                                                                       

 ת"א 8196-02-18

רוצים להיות מעודכנים 24/7? הצטרפו לקבוצת הווצאפ של חדשות ערב ערב באילת

חדשות אילת והערבה - יום יום באילת