מה ההבדלים בין היטל השבחה למס שבח?

מאת: מסחרי ● צילום: מסחרי ● 29/4/2022 11:12 ● ערב ערב 3066
אנשים אשר מעורבים בעסקאות נדל"ן, נדרשים פעמים רבות לשלם מיסי מקרקעין. שני הסוגים המוכרים ביותר הם היטל השבחה ומס שבח, ובשל שמותיהם הדומים, קיים לא מעט בלבול באשר למשמעות של כל אחד מהם. זה הזמן להבין בדיוק מה ההבדלים, ומתי צריך לשלם מה.
מה ההבדלים בין היטל השבחה למס שבח?
תגיות:

 

מהו היטל השבחה?

 

היטל השבחה הוא למעשה לא ממש מס, אלא תשלום חובה שיש לשלם, במקרים בהם מתקבלים אישורים מסוימים מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה, אשר משביחים נכס. מזה משביחים? מגדילים את שווי הנכס. קיימים שלושה סוגי מקרים כאלה:

  • אישור תוכנית בניין-עיר חדשה - אם הוועדה המקומית אישרה תוכנית לאזור מסוים, אשר הנכס שלכם נכלל בתוכו, ובמסגרתה מוגדלות זכויות הבנייה באזור, זוהי השבחה של הנכס.
  • מתן הקלה - אם אתם מקבלים אישור לפעול בכנס, בצורה שסותרת את התוכנית הנוכחית שחלה עליו, אתם משביחים אותו. למשל: אישור לפיצול דירה, בניית מרפסת או הוספת קומה.
  • מתן אישור חורג - הכוונה לאישור לשימוש בנכס, בניגוד לייעוד שנקבע לו על ידי הוועדה. למשל, שימוש בנכס שהוגדר למגורים עבור הפעלת גן ילדים.

שיעור ההיטל הוא מחצית מגובה ההשבחה. נסביר את זה באמצעות דוגמה: נגיד שאושרה תוכנית בניין-עיר, אשר מאפשרת לכם לבנות קומה נוספת בבית, דבר לו לא הייתם זכאים קודם לכם. אם החלטה זו הוסיפה מיליון ₪ לשווי הנכס שלכם, תצטרכו לשלם מחצית מזה, כלומר חצי מיליון ₪, לוועדה המקומית. יש לכם אפשרות לערער על החיוב, בין אם על עצם קיומו או על הגובה שלו. לשם כך תזדקקו לחוות דעת של שמאי מקרקעין, על פיה אתם לא צריכים לשלם כפי שנדרשתם.

 

את ההיטל משלמים באחד משני עיתויים:

 

  • מכירת הנכס - כאשר מוכרים נכס מגורים, הוועדה המקומית מתחשבת איתכם על כל ההשבחות מהם נהניתם, ממועד רכישת הנכס.
  • מתן הקלה או אישור חורג - במקרים בהם הסברנו קודם לכן, ההיטל משולם עם קבלת האישור המיוחד, מכיוון שההשבחה נכנסת לתוקפה באופן מיידי.

 

מהו מס שבח?

 

מס שבח הוא סוג של מס רווח הון, ובמסגרתו אתם צריכים לשלם על עליית הערך של הנכס שלכם. המס מחושב על פי ההפרש, בין מחיר הרכישה של הנכס לבין מחיר מכירתו, וגובהו 25% מהפרש זה. מהמס אפשר לקזז הוצאות, אשר עזרו לכם להשביח את הנכס, כמו הוצאות על שיפוצים, מס רכישה, עמלת תיווך ואחרות, ולרבות תשלומי היטל השבחה ששילמתם לאורך השנים.

כלומר, אם רכשתם דירה במיליון ₪ ומכרתם אותם בשני מיליון ₪, לאחר שבמהלך השנים הוצאתם 200 אלף ₪ על השבחתה, תצטרכו לשלם מס שבח על סכום של 800 אלף ₪. גובה המס במקרה זה: 200 אלף ₪. כפי שכנראה כבר הבנתם, את המס הזה משלמים במועד אחד בלבד: מועד מכירת הנכס.

למעשה, זה לא לגמרי מדויק. המדינה מבינה שאת השבח צברתם לאורך שנים, ולא רק בשנת המס בה מכרתם את הכנס. לכן, יש אפשרות לפרוס את הרווח על פי ארבע שנים קודמות (כולל שנת המכירה). חישוב המס השנתי ייערך בעקבות הגשת דו"ח למס הכנסה, ויתבסס על יתרת נקודות הזיכוי להן אתם זכאים בכל  ארבע השנים הרלבנטיות.

 

לסיכום

 

עכשיו אתם כבר יודעים כי מס שבח והיטל השבחה הם שני דברים שונים. אם יש לכם שאלות, ובכל מקרה בו אתם נדרשים לשלם את אחד משניהם, מומלץ להתייעץ עם שמאי מקרקעין מוסמך ומקצועי, שיבצע בדיקות חשובות ויעזור לכם מול הרשויות השונות.


חדשות אילת והערבה - יום יום באילת

תגובות

הוסף תגובה

בשליחת תגובה אני מסכים/ה לתנאי השימוש