במינהל התכנון רוצים שנאמין כי אילת תכפיל עצמה בתוך שמונה שנים – אבל מדובר בשקר נדל''ני

מאת: רותם נועם ● צילום: רותם נועם ● 19/11/2021 18:05 ● ערב ערב 3043
מינהל התכנון פרסם השבוע כי אושרה תכנית הכוללת תוספת של כ-14,500 יחידות דיור באילת ● מלשון ההודעה עולה כאילו ייתנו דירות אלה מענה להיקף אוכלוסייה של כ-100,000 תושבים עד שנת 2030● ואולם בחינת התכנית מגלה כי היא מציעה לצד המגורים, שטחי תעסוקה ומשרדים, מסחר, ותיירות, אבל אפילו לא מ''ר אחד עבור בניית מבני ציבור הנדרשים לצורך פיתוחה של עיר חיה ונושמת ● גם במינהל וגם בעיריית אילת יודעים כי הדירות הללו יגיעו בסופו של יום לשוק משקיעי החוץ וישמשו כדירות נופש ואירוח ולא כבתי מגורים למשפחות חדשות ● המשמעות לעתידה של אילת: מתחמי רפאים ומתחמי דיור ו-Airbnb מעורבים, שיורידו את איכות החיים של הגרים בהם
במינהל התכנון רוצים שנאמין כי   אילת תכפיל עצמה בתוך שמונה  שנים – אבל מדובר בשקר נדל''ני
שכונות מגורים? קבלו את מתחמי ה- Airbnb העתידיים של אילת

הוועדה המחוזית לתכנון ובניה דרום, בראשות עודד פלוס, אישרה למתן תוקף את תכנית המתאר החדשה לעיר אילת שתשמש כמסגרת התכנונית העדכנית של העיר. התכנית שהובלה על ידי אגף בכיר לתכנון מקומי במינהל התכנון ושנערכה על ידי משרד פרחי-צפריר אדריכלים, מתווה מדיניות כוללת לפיתוח העתידי של העיר, תוך גיבוש תבניתה העירונית, יצירת תנאים לשיפור כלכלת העיר ותושביה, שיפור המבנה החברתי והעצמת המאפיינים הנופיים והטבעיים בעיר.

 

אפילו לא מ"ר אחד של מבני ציבור


מלשון ההודעה שפרסם המינהל עולה כי: "התכנית כוללת תוספת של 14,500 יחידות (מתוך 30,000 יחידות מאושרות), כאשר צפי האוכלוסייה בשנת היעד של התוכנית, שנת 2030, כך לפחות על פי הודעת המינהל -הוא כ-100,000 תושבים. כמו כן, התוכנית שמה דגש על נושא ההתחדשות העירונית בשכונות הוותיקות ונקבע כי פיתוחם של מתחמי מגורים חדשים, יידרש במקביל לתכנון של תכניות מפורטות להתחדשות עירונית של שכונות ותיקות". 
אלא שבחינת התכנית מגלה כי בנוסף ליחידות הדיור, התוכנית מציעה כ-1,450,000 מ"ר עבור שטחי תעסוקה ומשרדים, כ-425,000 מ"ר עבור שטחי מסחר, וכ-1,000,000 מ"ר עבור שטחי תיירות. עם זאת, התכנית אינה מפרטת כיצד בדעתה להתמודד עם העובדה כי כל השכונות החדשות בהן אושרו תכניות אלו מאושרות מבלי שנבנים לצדם מבני ציבור כבתי ספר, גני ילדים, בתי כנסת ובתי תרבות. 
המשמעות בפועל הינה כי הגידול ביחידות הדיור הללו אינו מיועד להגדלת מספר המשפחות והתושבים בעיר - שעה שגם האופטימיים ביותר אינם מאמינים כי העיר אילת תגדיל את מצבת תושביה ב-50% בתוך 8 שנים מהיום - כי אם לצורך הגדלת שוק הנדל"ן למשקיעים ובעלי ממון שירכשו דירות אלה למטרות השכרה ונופש. את התוצאות לתכנון חסר האחריות הזה כבר ניתן לראות בשטח שכונת המאפיה ובשדרות התמרים בהם נגנים כיות מתחמי בניינים שלמים המושכרים על ידי חברות ניהול המשווקות אותן כדירות אירוח.

 

בונים, רק לא דירות של 5 חדרים


אם למישהו נדרשת עוד הוכחה לדברים, ניתן למצוא אותה בעובדה כי באף אחת מהתכניות המוצעות לא מתוכננת בניה של דירות 5 חדרים, המיועדות למשפחות, אלא ברובן המכריע, המדובר בדירות קטנות של 1-3 חדרים בגודל של 60 מ"ר שייעודן נופש. בהתאמה, עוברות כיום כמעט כל התכניות לבניית בתי מלון חדשים בשכונות "המעורבות" החדשות, בקשות של היזמים להקלה המבקשת ואף מקבלת מהוועדה המקומית בעיריית אילת, כעניין שבשגרה, אפשרות להגדיל את מספר יחידות הנופש שימכרו בשוק החופשי כדירות אף שהן מיועדות בתב"ע חדשה עבור "אכסון מלונאי מיוחד", שזהו הביטוי המכובס  לדירות ויחידות נופש המוסוות כדירות מגורים. דוגמה לכך חשפנו בשבוע שעבר בבקשה שהגיש מלון אופאל המתוכנן לקום בשכונת המאפיה במרכז העיר, לו אישרה הוועדה המקומית תוספת של 50 דירות אירוח, במסגרת הליך של הקלה, שכלל לא ברור האם היתה מוסמכת לאשר (חוות דעת משפטית כללית חיצונית קבעה שהדבר ניתן, אך כעת על האישור לעבור את מסוכת הוועדה המחוזית– ר.נ).

 

הוועדה המחוזית חסרת אונים


בחינה של פרויקטים נוספים המתוכננים לקום בשחמון רובע 6 בשחמון, מגלה כי גם בוועדה מקומית ערים לעתיד התיירותי העגום של "דירות המגורים" הללו, וכך קרה שבחודש שעבר, סירבה הוועדה המחוזית לאפשר הקלה שביקש היזם פרץ לוזון ברובע 6 בדיוק מהחשש הזה. 
נציג השר להגנת הסביבה הגיב לדברים ואמר: "סליחה אם אני אומר את זה בבוטות אבל התכנית הזאת נראית לי כמו עבודה בעיניים. 
אני מאוד בעד עיבוי של יח' הדיור, זה באמת משהו שאפשר לעבות אותו. אפילו בצורה משמעותית. אבל פה זה לא נראה כמו עיבוי של יח' דיור. זה נראה כאילו מקימים יח' דיור שברור לגמרי שבסופו של דבר יושכרו לתיירות. גודל יח' דיור פה משקף רק את זה. הנגישות משקפת רק את זה. קשישים לא יעברו לגור שם. אנשים עם ילדים שיש להם עגלות לא יעברו לגור שם. פשוט נראה כמו עבודה בעיניים."
לשאלת נציגת משרד התיירות, הבהירה נציגת לשכת התכנון המחוזית כי אפילו שהתכנית מגדירה כי השימוש המיועד הנו למגורים וכי שימוש אחר יהווה סטייה ניכרת מהוראות התכנית, אין כל יכולת אכיפה של הנושא בפועל. 
 נציגת לשכת התכנון אף הבהירה כי גם קביעה של יחידות דיור גדולות יותר לא תמנע את חלוקתן בעתיד ליחידות נופש לא חוקיות בידי רכשיהן. "זו בעיה באילת...זה משהו שקורה", אמרה, "זו תופעה שמאוד קשה לאכוף אותה". 
ומתכנן המחוז הוסיף מצדו: "לפעמים לא רוצים לאכוף", והסביר כי קל מאוד לעירייה שרוצה לאכוף את חוקי התכנון והבניה והארנונה לאתר את דירות הנופש באתרים הרלבנטייםAIRBNB  מאוד קל לאכוף לפעמים לא רוצים לאכוף". 

 

 אפס דירות בנות 5 חדרים צפויות להבנות באילת. שטח בסיס חיל הים  ● צילום רויטמן כסיף אדריכלים

 

עיריית אילת לא מגבשת מדיניות ומתקשה לאכוף


עיריית אילת, מצדה, טרם גיבשה נכון להיום מדיניות ברורה בכל הנוגע לטיפול בדירות אלה, היא אינה יכולה לתמחרן בתעריף ארנונה גבוה מהתעריף למגורים בהעדר אישור ממשרד הפנים, והיא גם כושלת על בסיס יומיומי בטיפול במפגעים שמתחמי נופש אלו יוצרים עבור דיירי השכונות, החל מבעיות החניה, דרך רעש לא סביר וכלה באיכות תרבות דיור שנפגמת בבניינים המשלבים דירות נופש עם דיירים רגילים.
התייחסות להעדר המדיניות של עיריית אילת בתחום, ניתן למצוא בפסק דינו מחודש אפריל השנה, של השופט שלמה פרידלנד, מבית המשפט לעניינים מינהליים בבאר שבע, שהתייחס לסוגיה הכאובה במסגרת עתירה שהגישו דיירי מתחם לה פלמורה באילת, שהינו דוגמה חיה לסיוט שעוברים דיירים רגילים במתחמי Airbnb מעורבים. בהליך זה נדרשה העירייה על ידי חלק מדיירי הקומפלקס, לאכוף על שאר הדיירים אי השכרה של דירותיהם לתקופות קצרות. במחקו את העתירה על הסף, הכיר ביהמ"ש בכך שבמקרה סבוך ומורכב כמו זה הנוגע להתוויית מדיניות כוללת לגבי יחידות אירוח, נדרש לרשות פרק זמן ארוך יותר בטרם תיתן החלטתה, שכן המדובר בנושא "המצריך פעולות מקדימות של חקירה ודרישה וגיבוש מדיניות...הסוגיה אכן אינה סוגיה פשוטה, ומתמודדות עמה רשויות מקומיות בכל העולם. לא מן הנמנע כי הסדרתה מחייבת התערבות חקיקתית, או התערבות של רשויות התכנון והבניה, או  מתן פסקי דין תקדימיים על ידי בית המשפט העליון", הסביר השופט, "כמו כן, מן המפורסמות כי סוגיה זו מתעוררת במבנים רבים באילת, ופעולות האכיפה שעיריית אילת מתבקשת לנקוט, צריכות גם להתבצע במתכונת שוויונית וכוללת, שאם לא כן יועלו נגדה טענות של אכיפה בררנית. לפני עיריית אילת מונח, איפה, האתגר כיצד לא להיכשל באי אכיפה של חריגה מדיני התכנון והבנייה ורישוי עסקים מצד אחד, וגם לא להיכשל באכיפה בררנית מצד השני, והכל בהתייחס כאמור לסוגיה מורכבת המעוררת שיקולי מדיניות רחבים מעבר לתחום שיפוטה של עיריית אילת", לפיכך קבע כי: "העתירה הוגשה בטרם היה סיפק בידי עיריית אילת לגבש החלטה מושכלת בסוגיה מאתגרת זו, ובמובן זה העתירה מוקדמת ולוקה באי מיצוי הליכים. לא ניתן לפתור עניין זה על ידי דחייה קצרה של הדיון, וזאת משום שלא מן הנמנע כי החלטת העירייה לא תינתן בזמן הקרוב...אפילו היתה העתירה מתקבלת והעירייה היתה מצווה לפתוח בהליכים אכיפתיים כמבוקש – לא נובע מכך שהיא היתה נותנת לאלתר צו סגירה, אלא רק כי היא היתה פותחת בחקירה ואין לדעת כמה זמן היתה נמשכת חקירה זו". 
מדוע אם כך ממשיכה עיריית אילת לאשר את הגידול הנדל"ני הזה שבינו ובין גידול אורגני של עיר אין דבר, תוך שהיא ממשיכה לטמון ראשה בחול בכל הנוגע להתוויית מדיניות ברורה בתחום דירות הנופש? 
התשובה לכך נעוצה ב"פטור" שהעירייה נותנת לעצמה מהקמת מבני ציבור שעלותם ותפעולם גובהה, וכך היא נותרת רק עם הערך הכלכלי שמוסיפות לה הדירות בתשלום הארנונה, מבלי שתצטרך להוציא פי עשרת מונים יותר על שירותים קהילתיים נלווים. את המחיר נשלם כולנו בבוא היום, בעיר הסובלת ממתחמי רפאים, פקקי תנועה והעדר חניה, ועם מחסור גדול במבני ציבור ומענים קהילתיים.

 

מסמך המדיניות הכושל של המינהל


כזכור, בחודש ספטמבר השנה, לראשונה בהיסטוריה של אילת גובש בהובלת משרד התיירות, מינהל התכנון ועיריית אילת, מסמך מדיניות המתווה את עקרונות התכנון העתידי ברצועת החוף ובמרחב הימי במפרץ אילת ואשר מאזן בין הפיתוח הנדרש לבין שמירה על הטבע והנוף. 
המסמך מציע לראשונה תפיסה כוללת של שימור ופיתוח כלל רצועת החוף והמרחב הימי של אילת. במינהל מציירים את המסמך ככזה ש: "לראשונה מוגשת תפיסה תכנונית כוללת לשלושת המרחבים הגיאוגרפים של אילת: יבשה-חוף-ים. המסמך מותאם למגמות ולשינויים הרצויים והצפויים בעשורים הבאים בתחומי התיירות, המלונאות, התעסוקה וצרכי הקהילה המקומית. הוא מתבסס בין היתר על ידע אקולוגי עדכני ועל הניסיון המצטבר, תוך שמירה על איזון בין פיתוח לשימור". ואולם בשטח, זכה מסמך זה לקיטונות של ביקורת מצד כל הגורמים הירוקים, לרבות מהחברה להגנת הטבע והמשרד להגנת הסביבה, שהוציאו חוות דעת מפורטות המסבירות את הכשלים שנפלו מלפני המינהל בגיבוש המסמך ועקרונותיו. לאור כך הודיע המשרד לפניית 'ערב ערב' כעי אין בכוונתו לפרסם את המסמך לציבור שוב בעת הזו (וזאת לאחר שכבר פורסם להערות הציבור) וכי פרסומו ייעשה רק לאחר שיתקבל נוסח סופי של המסמך.


רוצים להיות מעודכנים 24/7? הצטרפו לקבוצת הווצאפ של חדשות ערב ערב באילת

חדשות אילת והערבה - יום יום באילת