למה דווקא עכשיו הכי משתלם למחזר את המשכנתא שלכם?

מאת: ● צילום: יח"צ ● 14/3/2021 09:30 ● ערב ערב 3008
חיפשתם את הדרך לצמצם את הוצאות הבית? ♦ מחזור המשכנתא יכול לעזור לכם ♦ ואם חיפשתם עוד נקודות אור בקורונה קבלו את זה ♦ הקורונה שנחתה עלינו בחודש מרץ שעבר שינתה את שוק הריבית בישראל, מעליית ריבית של 1% שתוכננה, להורדת ריבית לרמת שפל של כל הזמנים ( 0.1% ) !!
למה דווקא עכשיו הכי משתלם למחזר את המשכנתא שלכם?
תגיות:

מאת: חנן עמוס

אם לא די בעובדה כי הקורונה גרמה להורדת הריבית במשק לשפל חסר תקדים של 0.1 אחוז, הרי שכניסיון לתמוך בהוזלת עלויות המשכנתאות לציבור, הודיע בנק ישראל כי החל מה- 28/2/2021 תבוטל מגבלת הפריים. בהודעה שפרסם בנק ישראל כהוראת שעה, מוסרת מגבלת לקיחת 1/3 הלוואות המשכנתא בריבית פריים ורכיב הפריים הוגדל עד לרמה של 2/3 מסך ההלוואה. הוראת שעה זו יחד עם הריבית הנמוכה בישראל מעולם והעובדה כי בנק ישראל (על מנת לתמוך במשק) צפוי להוריד את הריבית בישראל לרמה של 0%, מהווים בעצם הזדמנות נהדרת לציבור לטפל באחת ההוצאות הגדולות והחשובות של משקי הבית בישראל- תשלום המשכנתא ולהוזיל אותה ברמה של עשרות ואף מאות אלפי שקלים.

 

אז מה היא בעצם ריבית הפריים בעצם?


"ריבית הפריים מורכבת מריבית בנק ישראל בתוספת מרווח של 1.5%. לריבית בנק ישראל משמעות כלכלית עצומה והיא משליכה על המשק ועל משקי הבית. למעשה מדובר בריבית משתנה שאינה צמודה למדד. מדובר בריבית רציפה והעדכון שלה יכול להתפרסם תיאורטית בכל זמן נתון ולכל הפחות 8 פעמים בשנה בתאריכים שנקבעים מראש". 

 

מה עם קצת היסטוריה בנושא ריבית הפריים והמשכנתאות?


"בעבר, ניתן היה לקבל משכנתא בהרכב של 100% פריים, או לחילופין ריבית משתנה קצרה אחרת (שתאריך העדכון שלה הינו 12 או 30 חודשים ). על מנת להקטין את החשיפה של הציבור לעליית החזרי המשכנתאות, ולאור תחילת מגמת עליית מחירי הנדל"ן, קבע בנק ישראל מגבלה אשר מאפשרת לכלול מסלול פריים בסך של עד 33%  מכלל המשכנתא. מאחורי צעד זה עמד הרצון  להקטין את הסיכון של משקי הבית, שהרי אם ריבית הפריים עולה, עולה באופן  מיידי ההחזר החודשי של המשכנתא. 
לשם דוגמה, במשכנתא עם קרן של 1,000,000 שח ל-20 שנים, עלייה של אחוז ברכיב הפריים, משמעותה עלייה של כ-500 ₪ בהחזר החודשי (במקום כ- 4500 ₪, לכ- 5000 ש"ח) . 
עלייה של 2% תייקר את ההחזר החודשי בכ- 1000 ₪. 
ריבית בנק ישראל כיום היא 0.1% ומכאן שהפריים הוא 1.6%, אך בעשור  הקודם עמדה ריבית הפרים על ממוצע של כ- 3.5% , בעשור האחרון של שנות האלף הקודם ידענו ריבית פריים דו ספרתית. אם אנו רוצים ניתוח בן זמננו שהרי בהתאם להכרזות בנק ישראל טרם הקורונה ( בשנת 2019 ) דובר על העלאת הריבית בשנת 2020 עד לרמה של 1% קרי ריבית פרים של 2.5%" . 

 

ובכל זאת, מה ההערכות כיום בנושא ריבית המשכנתאות בדגש על נושא הפריים?

  1. הצפי הוא כי עד לתום משבר הקורונה ויציאת המשק מהמשבר הכלכלי  (טווח של 1 - 3 שנים ) תישמר בישראל ריבית נמוכה שאף יכולה להגיע בחודשים הקרובים ל 0% .
  2. תמיכת בנק ישראל בכלכלת ישראל על מנת לצאת מהמשבר תאלץ את בנק ישראל לשמור על סביבת ריבית נמוכה על מנת לעודד השקעות כלכליות במשק וכפועל יוצא מכך , ובניגוד לצנן את שוק הנדל"ן נוצרת הזדמנות לרוכשי נכסי נדל"ן ובעלי משכנתאות קיימות " לרכוש " את הכסף במחיר זול .
  3. מגבלת הפריים מייצרת  שונות בין הבנקים בתמחורים השונים ובמגוון המסלולים המוצעים. והדבר יגרום לקושי רב לציבור לדעת איזו הצעה היא ההצעה הטובה ביותר מאחר וכל בנק נוהג כיום במדיניות תמחור ריבית שונה בהתייחס לנושא ריבית הפרים והשפעתה על הצעת המשכנתא. 
  4. הבנקים נוקטים בשיטת מדידת רווחיות הקרויה " מרווח כולל " ולכן  בטווח הארוך ובהנחה שריבית בנק ישראל תישאר ברמתה הנמוכה בשנה הקרובה ,שהרי פער הריבית יועמס בתמחור גבוה יותר של ריבית הפריים, או של המסלולים הקבועים הנגדים וכתוצאה מכך הלווה הפשוט יישא בסיכון הטמון בשינוי הריבית לאורך השנים . 

 

 אז מה עושים, להמשיך כמתוכנן בתהליך נטילת המשכנתא?או האם זה באמת הזמן למחזר את המשכנתא?
" התשובה פשוטה: קודם כל כן. סביבת הריבית כיום נמוכה מאי פעם וזה הזמן לקבל הצעת משכנתא בריבית אטרקטיבית בתנאים שיאפשרו לנו ללכת עם המשכנתא לאורך שנים. חשוב לנו להבין כי השינויים החדשים ייצרו שוני רב בשוק ולצד הזדמנויות גם סיכונים לטווח הארוך, העדר מדיניות תמחור ריבית זהה בין הבנקים מקשה על היכולת להשוות את ההצעות השונות וחשיבות קביעת תמהיל משכנתא נכון עולה כעת לאין שיעור, במילים אחרות, יש לדעת מה אנחנו רוצים לרכוש ולדעת שלא כל בנק יאפשר לנו לרכוש את מה שאנו רוצים באותה רמת מחיר - כתוצאה מכך שהרי התחרות נפגעת ויש לדעת להתאים את מסלולים המשכנתא". 

אם כך, האם יהיה זה נכון לקבוע כי בכל מקרה נכון יהיה לבחור לממש 2/3 מהמשכנתא במסלול פריים? 
ממש לא בהכרח שזה נכון לממש ואלו הסיבות: 

  1. רמת הסיכון של מסלול הפרים לא מתאימה לכל לווה ובוודאי לא ללווה שהמשכנתא שלו פרוסה ל 30 שנים שכן ההערכה כיום היא כי בטווח הארוך הריבית תעלה לרמה של 2% ויותר .
  2. הבנקים  ככול עסק ששואף למקסם רווחים למודי ניסיון מסביבת ריבית נמוכה ולכן  לא יאפשרו 2/3 פריים במרווחי  פריים נמוכים .
  3. לכן חשוב לבחון כדאיות פרטנית ולבצע ניהול סיכונים למשכנתא כולה. 

אבל הכלל הכי הכי חשוב- אם יש לכם משכנתא בדקו את תנאי השוק הנוכחים מול הקיים, יתכן ואתם יכולים לחסוך לעצמכם לא מעט כסף וזה יכול להיעשות בצורה המקצועית והנכונה רק עם יועץ משכנתא מוביל ובעל ניסיון.


רוצים להיות מעודכנים 24/7? הצטרפו לקבוצת הווצאפ של חדשות ערב ערב באילת

חדשות אילת והערבה - יום יום באילת

תגובות

הוסף תגובה

בשליחת תגובה אני מסכים/ה לתנאי השימוש