באילת הופכים התחדשות עירונית לכלכלית

התוכנית, שגובשה במחלקה האסטרטגית במינהל הנדסה בעירייה, בהובלת מנהל המחלקה רועי קרניאל, לוותה על ידי ועדת היגוי של כלל הגורמים המעורבים בתהליכי התחדשות עירונית בארץ ובהם מינהל התכנון, נציגי הוועדה המחוזית, רשות מקרקעי ישראל, הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, משרד הבינוי והשיכון ואחרים. מהנדס העיר - אינג' אסף אריכא ציין, כי כל הגופים המעורבים בגיבוש התכנית היו שותפים במציאת פתרונות לאתגרים המוכרים לכל מי שניסה להוביל התחדשות עירונית בפריפריה, בהם: ערכי קרקע הנמוכים מאזורי הביקוש של מרכז הארץ. "השותפות הזו יצרה מוטיבציה ומחויבות של כלל הרגולטורים ואני מאמין שאותה מחויבות תעמוד לנגד עיניהם כאשר עיריית אילת או יזמים מהשוק הפרטי יקדמו תכניות, שיהיו למעשה יישום של התכנית האסטרטגית. אני רואה בתכנית תיאום ציפיות, הגדרת הדרך האפשרית ומסלול ירוק לתהליכי התחדשות עירונית באילת" אמר מהנדס העיר והסביר, כי בעוד פרויקטים של התחדשות עירונית במרכז הארץ, כלכליים בזכות ערכי קרקע גבוהים, בפרויקטים של פינוי בינוי בפריפריה, נדרשים היזמים לבנות על כל יחידת דיור שמתפנה - 7 יחידות דיור ויותר. יחס גבוה זה נתקל לרוב בהיעדר קרקע לתוספת יחידות הדיור החדשות, בתצורות בינוי שאינן מתאימות לערים, במגבלות סטטוטוריות ובקשיי שיווק עקב היקפי ביקוש לדיור נמוכים יחסית בפריפריה. פער נוסף הוא באיום ברעידת אדמה המצוי בישובים הנמצאים לאורך השבר הסורי אפריקאי במזרחה של המדינה. פער זה מעמיד בסכנה את המבנים הישנים בערים ששוכנות לאורך קו השבר.

"המדינה צריכה לאפשר פתרונות גמישים". מהנדס העיר - אסף אריכא

במינהל ההנדסה בעיריית אילת, החליטו לחקור ולמצוא כיצד יכולים להצליח תהליכי התחדשות עירונית באילת. המטרה שהוגדרה היתה יצירת מנגנונים חדשים להתחדשות עירונית, הכדאיים כלכלית ליזמים ומתאימים לעיר. לשם כך גייסו צוות מומחים בניהול "פז כלכלה והנדסה" – חברה שמאית בעלת ניסיון רב בעבודה עם השוק הפרטי, המערכת הבנקאית ועם מוסדות המדינה. כחברה מתכננת נבחר משרד "דרמן-ורבקל אדריכלים", המשלב ניסיון בתכנון התחדשות עירונית עם חשיבה חדשנית ויצירתית וידע אקדמי בינלאומי רב.

יתרונה המרכזי של התכנית הוא בכך שהיא אינה בוחנת כיצד יתאימו תמ"א 38 או פינוי-בינוי לאילת, אלא מציעה סל של פתרונות אחרים, שכולם נבדקו כלכלית ונמצאו רווחיים. במינהל ההנדסה מציינים, כי הפתרונות מותאמים לאילת מבחינת מאפיינים פיזיים של הבניה בשכונות הוותיקות, זמינות מגרשי השלמה בתוך המרקם העירוני, ערכים שמאיים של עסקאות נדל"ן ועוד. מהנדס העיר - אינג' אסף אריכא, סבור שהתחדשות עירונית יכולה להתרחש עם "מוצרי מדף" כמו תמ"א 38 ופינוי-בינוי רק באופן חלקי ובלתי מספק ביחס לצורך בהתחדשות עירונית בישראל. "ברוב הערים יש למצוא פתרונות חדשים והמדינה צריכה לאפשר פתרונות גמישים, מתוך הבנה שלכל עיר יש את המאפיינים שלה. לרוב אף בתוך העיר מאפייני הפרויקטים משתנים, ולכן יש לאפשר גמישות מקסימלית ולבחון כל מקרה לגופו. מדובר באחריות לאומית לבטיחות התושבים בערים לאורך קו השבר הסורי אפריקאי ובאחריות חברתית לרמת החיים בערים המתיישנות".

מטרת התוכנית לחדש את מרחב המגורים הוותיק באילת ולחזק את המבנים מפני רעידות אדמה. התכנית מיועדת להשיג שדרוג של סביבת המחייה תוך שמירה על המאפיינים השכונתיים האילתיים הייחודיים, לצד קישור בין השכונות וחיבורן אל שאר חלקי העיר. הביצוע יתאפשר באמצעות תכנית פעולה ברת השגה הבנויה ממגוון כלים ומנגנונים גמישים הפותחים אפשרות לשיתופי פעולה בין יזמים ובין העיר והקהילה ליצירת אחריות משותפת על המרחב העירוני. בין הכלים המוצעים: העצמת זכויות בתחום המגרש לשימוש היזמים כולל תוספת אגף בחזית עיוורת, תוספת קומות, בניה בשפ"פ או על חניון פתוח; קבלת קרקע משלימה בתמורה לביצוע חיזוק מבנים; שיפוץ מרכז מסחרי/ציבורי קיים ותוספת זכויות למגורים בתמורה לחיזוק מבנים; הקצאת חלקים מקרקעות ציבוריות כקרקעות משלימות במרקם העירוני הקיים, תוך התאמת יתרת הקרקע הציבורית לצרכי ציבור עדכניים; וכלים נוספים. התכנית אף מאפשרת ליצור פתרון מותאם פרויקט המורכב ממספר כלים. התוכנית מציעה שימוש בכלי הפינוי-בינוי רק במקרי קיצון בהם לא ניתן לחזק את הבניין במצבו הנוכחי בלי להרוס ולבנות מחדש. התכנית מפרטת את מכלול האפשרויות עבור כל אחד מטיפוסי הבינוי הקיימים באילת ואת האמצעים הסטטוטוריים למימוש – 'מה' ניתן לעשות ו'איך'. התכנית כוללת כרך ספציפי לכל אחת מהשכונות הוותיקות בעיר באופן שיאפשר ליזם להכיר לעומק את מאפייני השכונה ומכאן את מאפייני הפרויקט.

לדברי ראש עיריית אילת - מאיר יצחק הלוי, "גיבשנו תכנית התחדשות עירונית אסטרטגית שלא הייתה כדוגמתה במדינת ישראל. התוכנית מאפשרת רווח מקסימלי לכל הצדדים במשולש ההתחדשות – רשויות/יזמים/בעלי דירות – מצב של WIN-WIN עבור כולם: הרשויות מקבלות את שטחי הציבור והתשתיות הנדרשות, היזמים זוכים לרווחיות ראויה, ובעלי הדירות זוכים לשכונות חדשות ובניינים מחוזקים ומחודשים בסביבת מגורים משודרגת. התוכנית שגיבשנו כבר זכתה לברכתם של הרגולטורים האחראיים על שוק הנדל"ן ואני סמוך ובטוח שהיא יכולה לשמש רשויות אחרות בארץ עם פרופיל דומה".

במסגרת זו, פועל מינהל ההנדסה בעירייה לתכנון מחודש של לב העיר מתוך תפיסה, כי צמיחה איכותית ונכונה של לב העיר עם פינוי שדה התעופה והחיבור בין שני חלקי העיר תביא לשינוי מהותי בתפקודה ובמהותה של העיר שתהפוך לעיר תיירות מובילה המשלבת בין אורבניות נפלאה ומעניינת לבין תיירות חוף חדשנית ובועטת. כחלק מפיתוח מרכז העיר, יתוכננו וייבנו מחדש לאורך הרחובות המרכזיים מבני מגורים, תעסוקה ומלונות עירוניים הכוללים שדרות מסחריות, וכן פתרונות תחבורה שישרתו את כלל העיר. תמונות ראשונות של החזון העתידי ניתן כבר לראות בתהליכים בשטח עם בנייתם של בתי מגורים על גבי שדרות מסחריות בשדרות התמרים, בדרך יותם, ברחוב לוס אנג'לס ואחרים. ברחוב שדרות התמרים נבנים בעת הזו, שני בתי מגורים ונופש ביזמות פרטית. עוד כחלק מהתחדשות עירונית נבנה בעת הזו, קומפלקס המגורים והמלונאותBROWN 42  הכולל 223 דירות למגורים ומלון חמישה כוכבים עם 155 חדרים. עוד יכלול הקומפלקס מסעדות, רופ טופ, בארים ובתי קפה.

מתחם בראון 42 הדמיה - סטודיו 251

עוד כחלק מהתחדשות מרכז העיר, מתוכננת שכונת המאפיה, המשתרעת על שטח של כ-130 דונם וממוקמת בין הרחובות שדרות התמרים, חטיבת גולני, חטיבת הנגב ואילות, כשכונה מעורבת הכוללת שימושים למגורים, מלונאות ומשרדים מעל שדרות מסחריות ברחוב האלמוגים ובשדרות התמרים. בעת הזו נמצאים בביצוע מספר פרויקטים להקמת כ-250 יחידות דיור מעל שדרה מסחרית ומלון עירוני. פרויקטים נוספים למגורים ומלונאות כבר אושרו בוועדה המקומית וייצאו לביצוע בזמן הקרוב.

גם באזור התעשייה ממשיך מינהל ההנדסה בעירייה להוביל מהלך להתחדשות ופיתוח אזור התעשייה הישן, כולל שינויי יעוד למטרות מסחר, מגורים ותעסוקה. במסגרת זו מתוכננת בניית כ- 2,100 יחידות דיור קטנות למגורי סטודנטים ועובדים והרחבת שטחי המסחר והתעסוקה. מדובר בתכנית התחדשות עירונית הכוללת חידוש המרקם הבנוי באזור התעשייה, זאת על ידי שינוי חלק מהייעוד של המתחם מתעשייה לעירוב שימושים - דיור מיוחד, תעשייה קלה ומלאכה. התכנית מתפרסת על כל שטח אזור התעשייה בשטח של כ-565 דונם וממוקמת במתחם הרחובות חטיבת גולני במערב, ששת הימים בצפון, דרך ערבה במזרח ואזור המלונאות של אילת מדרום.

רוצים להישאר מעודכנים 24/7 בכל מה שמעניין באילת? הצטרפו אל קבוצת הווצאפ שלנו לחצו כאן

חדשות אילת והערבה - יום יום באילת