תמ''א 38 נושא שמעסיק רבים – משקיעי נדל''ן, תכנית מתאר ארצית 38 להשחבת נכסים

מהי תכנית מתאר ארצית 38 ?

למעשה תכנית מתאר ארצית מספר 38 לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה הוא אוסף של תקנות לטיפול בסיכונים הנובעים כתוצאה מרעידת אדמה בהנחה והמיקום שלנו על השבר הסורי אפריקאי ולכן הסיכוי להתרחשות רעידת אדמה הינו סביר.

על-פי התוכנית, כל מבנה שנבנה עד שנת 1980, נבנה ללא התייחסות לעצם מיקומינו באזור עם  סבירות גבוהה לרעידת אדמה ולכן הנושא לא נלקח בחשבון בתכנון ובניה של מבנים שנבנו עד שנת 1980 ולכן אינם עומדים בדרישות התקן שתמ"א 38 מגדיר באופן חד-משמעי.

מאז שהתכנית נכנסה לתוקף בשנת 2005, עברה התכנית מספר תיקונים משמעותיים ולכן ניתן לראות פעמים רבות מונחים כגון תמ"א 38/1 , תמ"א 38/2 , תמ"א 38/3 , תמ"א 38/4 וכד', כאשר המספר בסוף מציין את מספר התיקון שהתכנית עברה מאז שנכנסה לתוקף.

אז באיזה נושאים תכנית תמ"א 38 מטפלת?

הנושא הראשון והחשוב שנלקח בחשבון בכל פרויקט תמ"א 38 והתחדשות עירונית בישראל הינו נושא חיזוק המבנה שלשמו התכנית קיימת.

הנושא הנוסף שנלקח בחשבון זהו תוספת של חדר ממ"ד בכל דירה בבניין מחוזק, כאשר לרוב בבניינים אלו קיים מקלט משותף לכל דיירי הבניין.

למעשה כל דירה בבניין שמחזקים אותו, מקבלת תוספת לשטח הדירה של עד 25 מ"ר ברוטו, כאשר לפי תכנון הבניין, בכל דירה זו יכולה להיות תוספת שונה מהדירה הסמוכה – הכל עניין של תכנון.

הנושא הנוסף שמקבל התייחסות בפרויקט זהו נושא החניה, כאשר הנושא קשור באופן ישיר לעובדה שבכל בניין בתכנית תמ"א 38 מוסיפים עד 2 קומות נוספות ובכך כמות הדיירים בבניין המחוזק גדלה בהתאם, לכן נושא החניה זהו נושא חשוב בעוד שכולנו מכירים את מצוקת החניה שמשנה לשנה רק מחריפה.

לעיתים במטרה לפתור בעיית חניה באזור הפרויקט, מותקינים מתקנים לחניה כפולה ולעתים גם תת-קרקעית במידה ומהנדסים של הפרויקט בדקו ומצאו שאין בכך סכנות בעתיד.

הנושא הנוסף הינו תוספת של מעלית בבניין שמחזקים, כאשר לרוב מחצית של חדר מדרגות נלקחת עבור בניית פיר מעליות.

לפי כך ניתן להבין שמעלית שמותקנת בבניינים מחוזקים בדרך כלל מעלית קטנה, אך בהחלט מבצעת את המוטל עליה.

אם יצא לכם לראות בניין שעבודות התמ"א 38 הסתיימו בו, בוודאי תסכימו איתי אם אומר, כי הבניין נראה מאוד יפה ומרשים כאילו נבנה מחדש על יסודתיו וזה רק מוכיח עד כמה פרויקטים מסוג זה מורכבים ומחושבים היטב לפני שמתחילים עבודות בפועל.

מי יכול לקחת חלק פעיל בפרויקט תמ"א 38 ?

למעשה כיום בשוק ניתן לראות יזמים וחברות רבות שעיקר ההתמחות שלהם הינו תמ"א 38, כאשר לעיתים גם בעלי הדירות של בניין יכולים לפנות ביוזמתם ליזם ובכך להתחיל בתהליך.

שלא תטעו, מדובר על מהלך מאוד מורכב שמחייב הסכמת דיירים של הבניין לביצוע עבודות לחיזוק מבנה, כאשר לעיתים יהיו גם כאלו שלא יסכימו מהסיבה שפרויקט לחיזוק מבנים מתבצע תוך כדי שדיירים ממשיכים לגור בדירתם ולכן במהלך ביצוע העבודות לחיזוק מבנים, ישנם מקרים של ניתוקי חשמל, בעיות באספקת מיים או דברים נוספים שאנשים רבים לא מסכימים להם, אך ברגע שלוקחים בחשבון שקיימת כאן הזדמנות להשביח את הנכס ללא השקעה כספית מצידו של בעל הנכס, בדרך כלל מושגת הסכמה של כל בעלי הדירות בבניין (עלות הפרויקט לחיזוק המבנה ממומן ע"י היזם מתוך הכספים המגייעם ממכירות אותן דירות נוספות, אשר נבנות על גג הבניין המחוזק. בדרך כלל מדובר על כ-8 יחידות דיור שמכירתן מכסה עלות הפרויקט).

איך ניגשים לפרויקט תמ"א 38 בצורה נכונה?

כמו שנאמר למעלה מדובר על פרויקט די מורכב ולכן דבר ראשון יש לחשוב על עורך דין דיני נדל"ן עם התמחות בתמ"א 38 בעל מוניטין בתחום, שילווה אתכם במהלך הפרויקט ויוכל לייצג את דיירי הבניין אל מול יזם וחברת בניה על כל דרישותיכם.

ללא ספק לכל דייר יהיו דרישות משלו מהיזם, אך בסופו של הדבר ככל שהדרישות יהיו הגיוניות מהיזם, כך סבירות שהפרויקט ייצא אל הפועל בפרק זמן סביר (לעיתים ניתן לראות שהדרישות מהיזם המבצע הן די גבוהות, דבר שעלול להפוך את הפרויקט כולו ללא כלכלי עבור יזם).

האם ידעת שביצוע עבודות תמ"א 38 בבניין שלך משביח את ערך הבניין כולו ושל כל הדירות שבו?

ועכשי הנושא שבאמת מעניין וחשוב לדעת אותו – כל נכס שעובר חיזוק במסגרת הפרויקט תמ"א 38, ערכו עולה בין כ-20% עד כ-40% לדירה, כאשר המעניין הוא שגם הדירות בבניינים הסמוכים שלא בוצעו בהם עבודות לחיזוק ושיפור המבנה, גם דירות אלו עולות בערכן באופן אוטומטי עקב שיפור שבוצע בשכונה, בהם הדירות נמצאות.

אז ניתן כאן לראות תלות מעניינת של הסביבה, בה ממוקם הפרויקט כאשר אחד משפיע על השני באופו הדדי ולמעשה לאחר שמסתיימות עבודות הבניה לחיזוק בניין והבניין מקבל את המראה החדש והצעיר שלו, כל הסביבה נהנית מכך ולעיתים גם בעלים של הבניינים הסמוכים מתחילים לשקול לחיוב ביצוע תמא 38 גם בבניין שלהם.

לסיכום – בנוסף לנושא תמ"א 38 קיים נושא ושמו פינוי בינוי, כאשר השוני המהותי בין השניים מטבטא בכך שבפרויקט תמא 38 מבצעים עיבוי וחיזוק מבנה בעוד שבפרויקט פינוי בינוי, הורסים את המבנה הישן ובמקומו מקימים מבנה רב קומות חדש.

חדשות אילת - ערב ערב באילת