טור חוק ומשפט

מאת: או-מד מדיקל ● 30/1/2013 11:53 ● ערב ערב 2587
מאת: עו"ד רפאל חזן
טור חוק ומשפט

שוכר נכס לטובת עסק?


שכירת נכס למטרות עסקיות, איננה עניין פשוט ואין היא דומה לשכירת דירה למגורים. קיימות סוגיות מורכבות אשר בעלי נכסים המורגלים בהשכרתם לשוכרים שונים, הן פשוטות וברורות אולם לא תמיד זוכות לתשומת הלב הראויה מצדם של שוכרים. כך קורה ששוכרים שאינם נעזרים בייעוץ משפטי מתאים, עלולים למצוא עצמם קשורים בהסכמים קשים ובמידה רבה חד צדדיים שנוסחו על ידי באי כוחם של בעלי נכסים כאמור.
עו"ד רפאל חזן מביא לכם את הטיפים אשר יכולים לסייע ליזמים ואנשי עסקים מתחילים העומדים בפני שכירת נכס על מנת להפעיל בו עסק חדש.
1. הוצאת נסח טאבו.
הדבר הראשון שיש לעשות הוא להוציא נסח טאבו לנכס המיועד ולוודא שהמשכיר הינו הבעלים הרשום של הנכס אם המשכיר אינו מופיע בנסח הטאבו, יש לבדוק מהיכן נובעת זכותו להשכיר את הנכס ולקבל אישורים משביעי רצון המעידים על הבעלות בנכס.

2. הוצאת תמצית רשם חברות
אם המשכיר הינו חברה – יש להוציא תמצית רשם חברות של המשכיר. כמו כן, יש לבדוק האם המשכיר צריך אישור דירקטוריון לצורך ההתקשרות בעסקת השכיר. בד"כ עומד מול השוכר נציג החברה (בין אם המנכ"ל ובין אם אדם אחר) לניהול המשא ומתן. לא תמיד לאותו נציג יש סמכות פורמלית משפטית להתקשר בהסכם. לכן, לאחר שנסגרים התנאים המסחריים של ההסכם, חשוב לבקש כי יתקבל אישור הדירקטוריון לעסקה קודם לחתימת הסכם השכירות. פעמים רבות, משכירים נוהגים לרשום בהסכם כי ההסכם כפוף לאישור הדירקטוריון שלהם. סעיף זה, לעיתים מאפשר למשכיר לחזור בו מההתקשרות בטענה טכנית כזו שעלולה להותיר את השוכר מול שוקת שבורה, הח"מ לא התייחס במאמר זה למשקלה של טענה כזו, יחד עם זאת,כך כדי למנוע סכסוכים ועוגמות נפש, כדאי לקבל את כל האישורים הפורמליים הנדרשים על ידי המשכיר מראש ולפני חתימת ההסכם). לחלופין או בנוסף, ניתן לבקש כי עורך דינו של המשכיר יאשר בתחתית ההסכם כי ההסכם נחתם כדין על ידי מורשי החתימה של החברה המשכירה.

3.לבדוק ברשות המקומית כי ניתן לקבל רישיון עסק במקום.
עסקים רבים אינם יודעים כי לצורך הפעלת עסק מסחרי הינם זקוקים לרישיון עסק מהרשות המקומית. על מנת לקבל רישיון עסק על העסק לעמוד בתנאים שדורשת הרשות המקומית. לכל עסק יש תנאים שונים לקבלת רישיון. חשוב ביותר לוודא כי ניתן לקבל רישיון עסק במושכר. כדי לקבל רישיון עסק מהרשות המקומית יש לעיתים לקבל אישורים מקדימים שונים מרשויות נוספות – כך , עסק ליצור מזון יצטרך אישור של משרד הבריאות. עסק המיועד למכון כושר זקוק לאישור ממי ששר הפנים הסמיך ובכפוף למילוי הוראות שונות לפי חוק הספורט וחוק מכוני הכושר וכיו"ב.
כל העסקים זקוקים לאישור של כיבוי אש. לעיתים דרישות כיבוי האש גורמות לעלויות גבוהות, כגון התקנת מערכת מתזים אוטומטית למקרה של שריפה (ספרינקלרים), התקנת קירות חוסמי אש, התקנת דלתות אש וכו'. הח"מ נתקלה במקרים בהם רשות מקומית דרשה מרשת סופרמרקטים להתקין משאבת מים במקום אשר לא היה לחץ מים בצינורות. דרישה כספית נכרת ללא כל צל של ספק. בכל מקרה לעיתים רבות דרישות כיבוי האש מהוות גם הן הוצאה כספית נכבדה לעסק. כדאי ורצוי במידת האפשר לבדוק את הדרישות הללו בשלב מוקדם של ההתקשרות.
במקרה של ספק, כדאי להשאיר "פתח מילוט" בצורה של תנאי מתלה לקיום ההסכם – קבלת רישיון עסק. יחד עם זאת, לא תמיד בעל העסק יסכים לתנאי כזה, אשר עלול לגרום לסיומו החוקי והקצר של הסכם השכירות.

4.יש לוודא שלנכס יש טופס 4. (טופס המאשר כי מותר לאכלס את הנכס)
אם לבנין בו נמצא הנכס אין טופס 4 הרשות המקומית לא תוציא רישיון עסק לעסק. לכן חשוב מאוד לבדוק את תיק הנכס אצל הרשות המקומית ולודא כי הנכס מסודר מבחינה תכנונית.

5. חשוב לוודא כי לשוכר ניתנת אופציה להארכת תקופת השכירות לתקופות נוספות.
על השוכר לוודא כי המשכיר מוכן לתת לו אופציה ו/או אופציות נוספות להארכת תקופת השכירות אם ירצה בכך. מאחר ובד"כ על השוכר המסחרי להשקיע השקעות כספיות נכרות לצורך התאמת המושכר למטרת השכירות, לפיכך חשוב כי תקופת השכירות תהיה ארוכה. לכן מהותי לקבוע כי לשוכר תנתנה אופציות להארכת תקופת השכירות. חשוב לציין בענין זה, כי על האופציה לקבע את סכום דמי השכירות המוסכמים לתקופות האופציה הנוספות על מנת שאם העסק יצליח בעל הנכס לא "יקבל תאבון" ויבקש להגדיל את שכר הדירה בעתיד.
 *) אין באמור לעיל משום תחליף לייעוץ משפטי.

חדשות אילת

תגובות

הוסף תגובה

בשליחת תגובה אני מסכים/ה לתנאי השימוש