מי מפחד מרשלנות מקצועית של עו"ד במקרקעין?
עורכי דין הינם בשר ודם. כמו ששופטים, נשיאים, ראשי ממשלה, רופאים וכדומה טועים, גם עורך הדין המוכשר ביותר יכול לטעות. אבל בואו נתחיל מהתחלה. כיצד מוכיחים רשלנות מקצועית במקרקעין? מהם פסקי הדין הרלבנטיים לרשלנות מקצועית של עו"ד במקרקעין? עו"ד רפאל חזן מביא לכם את התשובות.
עסקת מקרקעין נחלקת ל-3 חלקים:
1. ביצוע מקדמי – זהו השלב בו עורך הדין נדרש לבצע עבור הלקוח את כל הבדיקות המשפטיות המקדמיות הקשורות לעסקה, כמו למשל: בדיקת מצב הזכויות של הדירה/מגרש ברשויות הרלבנטיות (רשות מקומית, טאבו, מנהל מקרקעי ישראל, רשויות המיסים, רשם המשכונות, חברה משכנת ועוד).
2. הכנת ההסכם- בשלב זה, על עורך הדין להכין את ההסכם ולדאוג שבהסכם יהיו מנגנוני הגנה ראויים, אשר ישמרו על האינטרסים של הלקוח ואשר ימנעו או לכל הפחות ימזערו נזק אשר יכול להתרחש תוך כדי ביצוע העסק.
3. סיום העסקה- כל עסקה במקרקעין מסתיימת ברישום:
סעיף 6 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן- "חוק המקרקעין"), קובע, כי: "עסקה במקרקעין טעונה רישום; העסקה נגמרת ברישום, ורואים את השעה שבה אישר הרשם את העסקה לרישום כשעת הרישום".
פסקי הדין של בית המשפט העליון שדנו ברשלנות המקצועית של עורך הדין, קבעו כי: "חובותיו של עורך הדין כלפי לקוחו הינן רחבות ביותר, על עורך הדין להיות ערני וקשוב לצורכי הלקוח ולפעול באמונה ובמסירות למען האינטרסים שלו, כשהאינטרס של הלקוח עומד בראש מעייניו ודאגותיו. על עורך הדין לשוות עיקרים וערכים אלה נגד עיניו, שכן אז יבין, אל נכון, גודל האחריות המוטלת עליו ורמת חבותו כלפי הלקוח" (ע"א 37/86 משה לוי נ' יצחק יחזקאל שרמן, פד"י מד, חלק רביעי תש"ן/תשנ"א 1990 446, 468.
להלן מספר מקרים של רשלנות של עורכי דין בעסקאות מקרקעין:
א. עורך דין אשר ייצג קונה ומוכר של בית צמוד קרקע בראשון לציון, בדק את זכויות הנכס אך ורק בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), ראה שלא קיים בנסח הטאבו כל הערה אשר מצריכה בדיקה או התייחסות מיוחדת, ולכן אפשר ללקוחותיו לחתום על הסכם המכר.
בשלב בו הקונים היו צריכים לקבל את אישור הרשות המקומית לרישום העסקה בטאבו התברר, כי קיימת חריגת בנייה בקומה השלישית של הבית, כאשר החריגה קיימת בכל השכונה אשר נבנתה ע"י אותה חברת בניה, ולכן, לא היה ניתן לרשום את העסקה בטאבו למעלה משנתיים,הקונה הפקיד את התשלום האחרון בנאמנות בידי עורך הדין, עד לקבל האישור, אך המוכר אשר בינתיים קנה נכס אחר והסתמך על כך שצריך לקבל את התשלום האחרון, נקלע לבעיה קשה שכן הבנק סירב לאפשר לו נטילת הלוואה נוספת.
ב. עורך הדין של הקונים הסתמך על נסח טאבו לא מעודכן אשר נמסר לו מהמתווך בעסקה, נסח אשר הוצא מספר חודשים קודם לכן, כאשר נסח הטאבו היה "נקי" אולם בפועל נרשמו מספר עיקולים על הנכס מנושים שונים.
ג. עורך הדין לא ניסח מנגנון אשר יעניק לקונה פיצוי הולם במצב בו המוכר אינו חושף פרטיים רלבנטיים על העסקה, אשר אינן יכולים להתברר בשלב של בדיקות מקדמיות ואשר רלבנטיים למידע שעל הקונה לקחת בחשבון בטרם התקשרותו בעסקה. במקרה זה היה מדובר בכך שהמוכר חתם על הסכם לבניית 2 קומות על גג הבניין במסגרת תמ"א 38.
אין באמור לעיל כדי להוות חוות דעת משפטית, אין בו כדי להוות תחליף לייעוץ משפטי מקצועי ע"י עו"ד הבקיא בנושא, ואין בכך כדי להוות המלצה לעשיית פעולה משפטית או הימנעות מעשייתה.
